业内人士认为中国小城市楼市已现疲态


 发布时间:2020-08-13 10:09:55

2月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)环比下降的有45个,持平的有21个,上涨的有4个。人们注意到,与1月70个大中城市房价全线停涨不同,2月出现4个城市房价环比上涨,似乎印证了楼市回暖之说。对此,业内人士分析,眼下的回暖是首套房贷利率下调、开发商降价促销、春节期间积压的刚性需求集中入市等因素共同作用的结果,并未改变房价回调的大方向。看来,楼市回暖,关键因素是刚需。当前,限购、限贷等抑制投资投机性需求的措施没有丝毫放松,而支持首套房的政策表态则频频见诸报端。可以感到,刚性需求已成为决定楼市发展和调控走向的关键词。同时值得注意的是,此前一些地方政府救市,也打着支持刚需的旗号,可见,各界对刚需的内涵还存在不同解读,需要进一步厘清。住房刚需不等于买房刚需。很多人宣扬刚性需求可以支撑房价长期上涨,是否果真如此?温总理在“两会”记者会上的一番话可说是对此问题的解答——“中国有13亿多人口,又处在工业化和城镇化阶段,对住房的需求是刚性的……住有其居,并不意味着住者有其屋。

从方向上看,应该鼓励更多的人租房”。这启示我们,作为衣食住行之一的住房的确是刚性需求,但买房则不一定是。事实也是如此,作为理性消费者,如果预期房价下跌,会有很多人愿意推迟购房或选择租房,如今各地成交量的大幅萎缩就是证明。此外,还有一种刚性需求不必在乎买房时机,买完之后涨与跌都与己无关,早买早合适的观点,同样站不住脚,近来各地退房维权的业主正说明,自住购房需求同样对价格敏感。楼市调控从未误伤刚需。近来,调控误伤刚需的说法甚为流行,究竟怎样误伤?调控无非是限购、限贷、限价三项,限购对本地家庭针对的是第三套房,第三套房怎能算刚需?限贷只是提高第二套房贷首付和利率,对首套房,政策始终要求的是首付三成,利率不低于基准利率0.7倍,对于一项几十万元的抵押贷款来说,这已是最基本的风险防范措施,不论怎么支持刚需,也需要一定门槛,总不可能零首付、零利率。至于限价,不论是否真有诚意,但终究是对价格的一种压制,限总比不限好。说来说去,调控何曾误伤刚需?恰恰相反,正是持续近两年的调控打破了房价只涨不跌的神话,部分城市房价下调,刚需才得到实惠,楼市成交遇冷,卖方市场向买方市场转变,刚需们才有了更多话语权。

支持刚需并非调控政策转向。在楼市调控诸政策中,我们看到的是多个地方政府的救市小动作被叫停,我们听到的是“坚持调控不动摇”的权威宣示,而“支持首次购房家庭贷款需求”的表态无非是对以往政策的重申,因为调控从未打压过首套房。支持刚需不应成为救市借口。支持刚需,着眼的是减轻普通民众购房负担,目的是保持房地产市场长期健康发展,但在此过程中应谨防浑水摸鱼。近来一些城市出台救市政策时,理由也是支持刚性需求,值得关注。公平地说,一些地方政府对调控进行微调,未必都是想阻碍房价回归,而更多是希望成交量回暖,并保持稳定,这似乎也没错。不过,事实一再证明,在泡沫尚未挤干、调整尚不充分的情况下,成交量一旦上升,房价会再次回到上行通道。最近有媒体报道,北京调整普通住宅价格标准后,部分区域成交明显上升,开发商立即取消各种优惠,提高价格,重新强硬起来,这也让人们清楚地看到,究竟怎样是保护刚需,怎样是伤害刚需。显然,救市不会对刚需有利。楼市调控的最终目的就是满足人民群众的居住需求,经过两年调控,我们离这一目标是更近了而不是更远了:曾经越调越涨,如今已全面停涨,并开始掉头向下;曾经质疑房价谁说了算,如今房地产大佬纷纷降价促销,证明在房价上总经理说了不算;曾经担忧地方政府阳奉阴违抵消调控成果,如今种种救市动作相继被叫停。

在眼下调控的关键时刻,最重要的就是坚持,特别需要把握好刚性需求这个关键词,一方面充分满足自住人群的购房需求,另一方面防范以支持刚需为名放水救市,毕竟,眼下遏制投资投机性需求是政策红线,不可触碰,唯有刚需可能被曲解和突破,需要警惕。庶民。

黑石集团(The Blackstone Group)大中华区主席梁锦松日前在纽约一个午餐会上表示,黑石集团刚刚进入亚洲市场,对这个市场非常乐观,特别是中国的市场。梁锦松表示,在中国,黑石不仅投资PE行业,还在住宅房产/零售房产上投资,梁锦松个人看好中国的房地产行业。此外,黑石还从事金融顾问咨询业务,为客户提供更独立的金融顾问咨询业务。除此以外,公司还看好清洁能源和医疗保健业务的发展前途。对于黑石的主营业务股权投资,梁锦松指出,在中国由于金融市场发展不均衡,结构并不好,一方面银行里有大量流动性极强的短期资金,另外一方面,长期的金融产品上主要只有国债产品,另外公司上市集资需要很长的审查期,所以中国鼓励股权行业投资,PE(私募基金)公司可以帮助企业成长。

他相信5年后中国的PE会有很大发展。梁锦松表示,黑石寻找的目标公司是,有全球的发展机会,有机会分享整个国家经济增长的好处,当然还要很赚钱的公司。梁锦松还认为,虽然金融危机对美国经济打击甚大,但中短期而言,美元的地位无可替代,中国暂时不能将对美国国债的投资转成其它方向的投资。不过他有信心,随着中国经济GDP的成长,人民币的地位也会随之上升,但成为全球储备货币还需要很长的时间。

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