余杭“土地换房产” 村留项目可像商品房销售


 发布时间:2020-09-20 05:24:51

一系列拉动购买力政策的出台,终于开始显现对楼市的激励效应。根据北京市房地产交易管理网统计的数据,我市上周新增商品住宅供应量未见明显增多,但成交量却得益于利好政策的救市效应而出现显著增长,期房、现房一周销量环比增幅分别高达87%和65%。供应:新增房源套均79平方米 上周我市新开盘项目有7个,新增供应房源1763套,套均面积79平方米,较前一周均有小幅上涨。市场整体开盘均价14364元/平方米,较前一周下降18%。上周新开盘项目中,除了位于门头沟双峪环岛的熙旺中心是纯新盘外,其余6个项目均为老盘后期。其中朝阳区新项目有两个,分别是远洋万和城和悦溪公寓,其中前者均价24000元/平方米,后者两居均价8800元/平方米、板楼均价10000元/平方米。海淀区也有两个项目入市,一个是大成郡,其5号楼均价16000元/平方米,一个是领秀新硅谷,均价13500元/平方米。通州、门头沟、宣武上周各有一个项目入市,分别是DBC加州小镇,均价8350元/平方米,熙旺中心均价11000元/平方米、中信城一号楼,均价18500元/平方米。

分析:协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹说,上周新增供应整体套均面积继续保持在90平方米以下,说明市场供应主体为中小户型。买首套住房面积低于90平方米的契税税率降至1%的新政利好,使得小户型优势更为明显,开发商纷纷选择此类产品入市,上周开盘的项目中套均面积在90平方米以下项目,分别有DBC加州小镇、熙旺中心和远洋万和城。价格方面,因上周入市项目中除中信城位于二环内,其余均在四环外并以普通住宅为主,故市场整体开盘均价较前一周有所下降。销售:日均成交量高达630余套 上周京城商品住宅成交套数显著增长,七天共售出商品住宅4426套,平均日成交量高达632套,比前一周增加了85%。其中商品住宅期房日均成交约580套,比前一周增长87%,销售套均面积93平方米,环比下降5%;商品住宅现房日均成交约52套,比前一周增长了65%,销售套均面积为140平方米,与前一周基本持平。分析:缪培丹说,今年以来楼市持续低迷,开发商为追求销售回款率不得不调整定价策略,推出促销打折直至价格直降。

经济适用房、限价房等保障性住房的大力入市也在一定程度上拉低了周边区域商品住宅的价格,使得北京楼市价格松动,为商品房成交带来有力推动。同时,近期频繁出台的各项利好政策也使部分市场刚性需求得到释放,部分持观望态度的购房人群选择出手。(记者 杨舒萌)。

万科集团董事会秘书、首席研究员谭华杰近期在北京广渠路15号地拍卖后表示,在一线城市,在商品房销售迅速回暖的情况下,总体的土地供应量跟不上土地开发的节奏,尤其是对像万科这样开发速度快、项目周转期短的大型房地产企业来说,每年的土地消化量很大,在没有足够的土地储备时,只有从开发周转速度慢的企业手中通过兼并等方式,获得二手土地。说到地价与房价之间的关系,谭华杰表示,万科一向认为,土地成本并不是房价的决定性因素,万科的发展历程就足以说明问题。万科拿到的第一块土地就是通过招拍挂出让获得的,在协议出让依然占主导地位的当时,万科的地价成本比协议获得土地的企业要高得多,但市场价格并不因为万科拿地成本高而升高,也不因为协议获地企业拿地成本低而降低。谭华杰认为,土地的供应量,能在很大程度上影响甚至决定地价的走势。虽然由于土地的稀缺性和城市中心区域地块的极其有限性,土地供应不可能无限增加,但从总体供需关系而言,当一个城市土地供应量小于同期土地开发量时,地价就会相对上升。所以,政府加大土地储备力度,加大住宅用地供应的方向绝对是符合土地市场供需规律的。但问题是,许多城市每年虽然都制定供地计划,但到年底往往由于各种原因无法完成,所以希望政府能进一步加大土地供应计划的落实力度。

当前,应根据土地市场需求情况,及时采取措施,适当加快推地节奏,加大供地力度,给市场以住宅用地供应充裕的预期,防止地价过快上涨;同时,通过媒体的正确引导,防止由于涨价预期形成恐慌性购房,推动房价过快上涨。

近期,急剧升温的“小产权房”话题引发业界广泛关注和讨论,也让这一历史遗留问题再次进入公众视野。《经济参考报》记者从相关政府部门了解到,在三中全会前,围绕小产权房很难有相关措施出台。但专家认为,虽然小产权房问题不会在短时间内解决,但是三中全会很可能为这一“历史遗留问题”破题迎来契机。日前,国务院发展研究中心公布的其为十八届三中全会提交的“383”改革方案提出,在规划和用途管制下,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,对已经形成的小产权房,按照不同情况补缴一定数量的土地出让金,妥善解决这一历史遗留问题。此方案再度引来市场关注。与此同时,作为南京大型小产权房项目的七彩星城,开始补办土地出让手续,其业主可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续,但此举被外界认为是“变相”为小产权房转正。不过,南京市国土局指出,这一系列动作是对历史遗留的集体土地房地产处置的延续,不可解读为“小产权房转正”。

接受《经济参考报》记者采访的住建部官员表示,在三中全会之前有关小产权房政策走向并不确定,因此难下定论。接近国土部的相关人士也表示,关于小产权房的相关口径并未发生变化。实际上,国土部曾多次表示小产权房不合法。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚表示,我国已在部分地区对清理小产权房工作进行试点,“中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证,凡是小产权房不予确权登记,不受法律保护。” 据了解,“小产权房”是占用农村集体土地建设,并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律法规有明确规定,城镇居民不得购买农村宅基地建房,不可以购买“小产权房”。但由于小产权房价格是商品房价格的1/3至1/2,较低廉的价格能吸引到不少消费者,在多地商品房供需失衡的背景下,促使小产权房问题愈演愈烈。据国土资源部不完全统计,2007年以前,全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。

另据国土资源部抽样调查显示,目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地,均已建起大量的小产权房。全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示,小产权房的主要购买群体是中低收入阶层,在商品房价格居高不下、保障房资格不足的背景下,中低收入者不得不选择位置较远、配套及保障较差,但价格低廉的小产权房,也随之形成了夹心层的房地产市场。值得注意的是,早在2011年,国务院已经成立了由国土部和住建部牵头组成的小产权房清理小组,但清理工作却一直难有进展。知名财经评论员马光远表示,自1995年起,小产权房问题便逐渐显现,但由于其涉及城乡二元结构而带来的土地问题、农民土地利益分配、地方政府对于土地与市场的垄断问题等多方面,使小产权房清除工作难以解决。另外,中国土地勘测规划院土地工程师邹晓云也对《经济参考报》记者表示,全国各个地方小产权问题情况复杂。

一方面,对全国范围内小产权房的总体数据难以统计,另一方面,如果要解决一些城市周边的小产权房,涉及的将不仅仅是老百姓的财产问题,而是居住问题。所以,这么多年来小产权房无法根本解决,并不是因为我国当前的制度或者思路方面的问题,而是利益分配问题。太原市国土部门负责人指出,近年来,国内有些省份搞过小产权房解决试点,但经验不成熟。其核心问题仍是土地不合法。在没有合法手续的土地上擅自搞建设,根本得不到国家的认可,从政策层面上来说,很难使其合法化。但马光远认为,未来对于小产权房问题的解决,最根本是要尊重历史,尊重现实。“因此,小产权房转正是大势所趋,但补缴一定的土地出让金或者税款等方式来转正,各地情况不同。” “但改革将会是漫长的,短期内难以进行。”马光远同时指出,解决小产权房问题,中央应推出总体方案,并不应该一棒子打死,全部进行拆迁,而应是多方共赢的解决方案。

邹晓云建议,以一种利益诱导机制,追缴土地增值税等方式,让这部分小产权房以市场化的途径进行流转。或可以通过另外的方式纳入当地保障房程序。聂梅生也指出,在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点,使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”,其根本属性并不是大产权房,而是类似于经济适用房和公租房的保障房,从而扩大城镇住房供给来源。另外,把小产权房与保障性住房建设有机结合起来,将部分存量小产权房转化为保障性住房。

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