楼市中的买涨不买跌


 发布时间:2020-09-21 15:37:48

“今年还会出现像2007年疯涨” ●蔡鸿岩(知名地产评论人士): 这一轮的房价上涨,原因主要有三个方面。一是刚性需求在积压一年半之后,出现报复性反弹;二是交易量反弹,导致房价由下降转为上升,买家认为入市时机已到;三是在整体经济形势影响下,投资客抢购囤积房产,以避通货膨胀之风险,并可获利。另外,还有一个原因是政策上全面由收紧转为放松,开发商资金紧张状况得到缓解。不出意外的话,今年还会出现2007年房价疯狂上涨的局面,甚至比2007年更甚。这是非常可怕的,这会让整体经济更加失衡。

“下半年不会出现大涨” ●岳锋钢(GVA衡信柏迪董事): 与去年下半年相比,目前交易量回升令部分项目的现金流压力得以缓解,开始回调价格,但并非所有的项目都在热销,仍然会有房企面临资金链紧张的问题,这部分房企未来也可能会降价促销,这无疑会令同区域的涨价项目受到冲击。同时,房价的波动还会受到大的经济形势、金融环境等因素的影响。整体上看,下半年不会出现2007年那样房价“一飞冲天”的大涨局面。香港那种市场化调节已经初步显现在了北京市场。尽管今年下半年房价总体趋势将是平稳中略往上走,但是有涨有跌是不可避免的,这才是市场的正常状态。

一年前,任何有关房价的问题一定都会得到房产经纪人大量的热情回复。今天呢?几乎什么都没有。或许,极度悲观的时刻就要来了。因此,让我冒天下之大不韪,考虑一下眼下买房子的积极一面。关键因素是:利率。如果你能以4.5%或5%的利率获得30年期的贷款,那么,许多购房计划看上去立刻就有了吸引力。如果接下来会出现较高的通货膨胀的话,就更是如此了。通货膨胀不一定会发生,不过,如果你现在必须打个赌,你应该预计到一定的时候会发生通货膨胀。政府现在有大量赤字,印钞机正在全速运转。这是传统的应对方法。如果真的发生通胀,任何以5%的固定利率贷款购买房地产的人都应会大赚一笔。

至于说房价,的确,它跌得可能不像你期待的那么多。Financial Analysts Journal最近的一个分析认为,以房价与家庭收入比来衡量,与历史水平相比,全美范围的房价仍不便宜。在上世纪70年代,房价要便宜得多。此外,泡沫越大,破裂时的破坏也越大。看看2002-2006年房价的攀升速度吧,人们会预计房地产最终触底前会非常、非常便宜。而且你也不要指望能够迅速出现回升。日本到现在也没从1989年的泡沫破裂中恢复过来。但是,如果你在考虑购买住房,这里有一个更加正面的消息:有大量交易是以远低于官方平均水平的价格成交的。

房价指数掩盖了具体价格上的巨大差异。就连全美房地产协会也承认,廉价销售──包括止赎房和债务减免房销售──的销售价格比“正常”市价低约20%(别管如何定义“正常”了)。大胆的买家发现了一些非常划算的交易。而且,他们是以低成本的借款支付房款。违约率在上升。许多卖家都是被迫的。有多种选择的买家可以掌控整个局面。如果卖家不接受你的出价,他的邻居或许愿意。(伯瑞特)。

提要:戴欣明:抑制房价上涨的可能性是存在的,我在3年前说过一个观点,中国的房价,任何一个房价,可以放在一个价位,这个是政策最明显的一个特点。主持人:有一个网友说过中国的房地产是稳定最穷的,供给最富的,中间的抛弃,像欧美人民富裕带动国家富裕,在中国阶段是不可能实现的。主持人:戴欣明博士是著名的财经评论家,同时也是著名的房地产评论人,对房地产和经济学等有关方面有综合的研究。今天我们要探讨高房价下,什么时候才可以买房的问题,现在已经有网友开始提问了。网友问到,未来的房价会涨吗? 戴欣明:我认为房价长期看要涨,短期看也要涨,我说的长期可能三到五年,短期是一年。因为我们从2008年已经看出来了,到2009年以后,房价已经到了有弹性的状态了,今年年底之前,我们认为可能会有一个小幅度下跌,但是我们看到无数的因素,会促使房地产上涨,我认为不是一般意义的上涨,而是暴涨。主持人:您认为房价会飞涨的原因是什么呢? 戴欣明:我认为目前来看,还是经济状态决定的,虽然我们现在的指标来讲,经济复苏已经是一个定性的说法,但是离经济好转还有很大的距离,这种情况下,我们通常有一个说法,经济越不好,房价越上涨。

如果说房价哪天会直线下跌,就是我们的整个经济运行是非常良性的,非常平稳的,目前至少要到三到五年之后。主持人:有网友问到今年的房价上涨为什么才开始启动? 戴欣明:可能一般人会比较反对我的观点。首先来讲,我认为房地产的价格是没有到顶的,如果深圳的房价要到顶的话要起码达到什么状态,起码和香港看齐,到经济好转以后,房价可能会逐步地下跌。另外一点,实际上我们中国很多地方房价还没有真正出现一个暴涨,我们目前所说的暴涨只属于一线城市,逐渐开始到二线城市,但是这个我认为其他城市房地产的价格只是说上涨,还不能称之为暴涨,我认为具体房价的高的目标,目前来讲,我们还是借鉴于日本和香港的整个发展的过程,所以房地产发展还是刚刚起步,而且起步的时间是比较晚的。主持人:请您谈一下二套房贷收紧对现在的房地产市场的影响,还有现在要不要抓紧时间买二套房。戴欣明:我认为这一次房地产的政策心理预期大于实际,明显感觉现在大家不是在买房,而是在抢房,担心政策不能持续下去,我们明显看到央行有一些说法,希望政策有一个延续性,这样的主调已经确定。到明年,2010年开始,实际上我们目前的二套房贷的政策,如果说来一个剧烈的转变,我认为可能不是太现实。

另外一点,整个经济并没有完全好转,房地产这个重要支柱产业还需要用它来带动经济。这种情况下,只是一些人在心理上认为有可能二套房贷会收紧。对深圳这样的一线城市来讲,下跌最多差10%至15%。我们的房子目前来讲还是紧缺的,好的房子太少了,所以大家在这情况下,都想要去买房子,我们会看到需求远远大于供给。说到是否买房的问题,从2008年到今年,我一直告诉大家,想买房者,尤其是第一次置业者,一定要买房,因为这个时候买房可能是一个比较好的时机,虽然说未来可能会有所下跌,但是你不买的话,可能顶不了一年,房价又飙升上去了,事实上现在也是这种情况,现在买的话,即使下跌也下跌不了多少。而且央行已经表态,要控制通胀预期的到来,管理通胀的预期。通胀的因素已经是一个现实了,我记得北京师范大学的钟伟教授在货币上有一个说法,他是说1985年的100元相当于26倍,就是2600元,就是说每年有百分之四左右的贬值率,这个是正常的情况下,在货币的波动情况下。如果这种货币的贬值再加上货币的调控政策,房地产的价值要想下跌的可能性几乎没有,如果上涨再下跌的话,房地产价格实际上还是上涨的。

主持人:您的意思是说如果自己置业,自住的话现在是比较好的买房时机吗? 戴欣明:你要看时机来买房,我认为房地产涨价的话,至少要会涨30年,在我有生之年会看到房地产还在上涨,但是我也会看到房地产下跌的阶段,我称之为这个是一个购买房子比较好的一个时机,不要等到房价完全下跌到你的预期,如果说房价下跌到一半,再过一年,你手上的钱就会缩水。(房产评论员 戴欣明)。

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