房企库存高企不敢拿地 地方土地财政引擎熄火


 发布时间:2020-09-25 14:32:41

朱慧卿作(新华社发) 针对土地出让收入告别去年猛增势头,专家表示,土地出让收入作为政府基本收入的一部分,专款专用,不直接与偿还债务挂钩;土地出让金净收益中的一小部分用于偿还政府性债务,土地出让收入波动对地方政府债务没有直接影响;逐步减少地方政府对土地财政的依赖、通过清费立税等方式充盈地方财力,有必要早做打算。今年以来,土地出让收入告别去年猛增势头。财政部数据显示,6月当月土地使用权出让收入增速回落到7.3%,这一数字上半年平均在20%以上。中原地产市场研究部统计显示,7月份北京、上海等4个一线城市,以及杭州、南京等36个二线城市土地出让金同比下降46%。土地出让收入在地方财政中发挥重要作用,有专家甚至表示,土地出让金一定程度上成为地方财政的“支柱”,不少城市的土地出让收入占到了本级财政的60%以上。

土地出让收入的波动,是否会影响地方财力从而导致偿债风险? “土地出让收入的波动是正常现象,不能只跟房地产市场波动直接挂钩来看,应根据宏观经济形势做判断。”财政部财政科学研究所副所长白景明接受记者采访时表示,决定土地出让收入变化的是土地价格,而影响土地价格的重要因素是供求关系。当经济形势向好,企业积极投资建设厂房、物流中心等,需求旺盛,土地价格自然会上升,反之亦然。不能只根据局部房地产价格变化,或是土地出让收入月度波动,简单判断其下滑的大趋势。至于土地出让收入在多大程度上影响地方政府还债能力,白景明表示,土地出让收入作为政府基本收入的一部分,要专款专用,不直接与偿还债务挂钩。举例来看,2013年广州国有土地使用权出让收入达838亿元,同比增长115.2%。这些资金在扣除征地和拆迁补偿、土地开发支出等成本后即为净收益。

对于净收益,必须按照国家政策进行计提:超过10%计提教育资金,10%用于农田水利建设资金,10%用于保障房建设,还要用于城市建设支出等方面,净收益剩余的一小部分才用于偿还政府性债务。“可以说,土地出让收入的波动对地方政府性债务没有直接影响。”白景明说,地方债逐步纳入预算管理,是由地方整体财力“托底”,不会因为土地出让收入这一项指标波动而出现风险。专家表示,逐步减少地方政府对土地财政的依赖、通过清费立税等方式充盈地方财力,有必要早做打算。“应该规范土地出让收入的管理。”白景明说。就土地出让金本身而言,近年来也因“粗放式”管理饱受诟病。国务院曾出台文件明确,土地出让收入缴入地方国库,支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行“收支两条线”。但实际操作中,不少地方政府部门将土地出让收入脱离管理,形成地方自己的“小金库”。

这种做法不仅违规,还造成奢靡、贪腐行为,扰乱土地市场的秩序。因而,完善监管机制,加强对土地出让金的收支监管,提高资金使用效率,有利于地方政府由于“钱不够花”陷入的“卖地”发展模式。同时,需加快税制改革进程,健全地方税收体系。地方政府需要足够的财力保障民生、基础设施建设等,不能做“无米之炊”。在结构性减税的大背景下,土地出让收入也有波动,如果不适当增强财力,地方政府偿债能力自然也会受到影响。专家建议,应加快消费税、资源税、房产税等税种建设,同时清理不合理收费,增强经济发展活力,带动税收收入增长。本报记者 崔文苑。

2014年无论是房企拿地的意愿还是土地溢价均有所下滑。以被视为楼市风向标的一线城市为例。中原地产研究部统计数据显示,截至目前,北京、上海、广州、深圳四个城市,合计土地出让金约为3000亿元(人民币,下同),仅占2013年四城市土地出让总额的57%。在土地市场降温的情况下,虽然成交土地的楼面均价仍在继续攀升,但北京、上海都出现了多宗流标地块。业内人士认为,土地市场再次突破2013年的历史高点可能性很低。从住宅地块的出让来看,北上广深累计出让住宅地块金额为1804亿元,溢价率也从2013年的41.7%下调至31.17%。企业增加土地储备的意愿一定程度上反映该企业对后市的预期。进入下半年,继续暂缓拿地、全力去库存似乎成为多数房企的选择。

从拿地房企的角度来看,中原地产透露的数据显示,今年以来,万科等20大标杆房地产企业合计拿地1825.2亿,相比2013年同期,减少了1121亿元,同比减少幅度达38%。从目前市场趋势看,下半年房企拿地有可能继续萎缩。万科也在其半年报中称,目前中国土地市场的调整迹象已经日益明显。根据万科的观察,深圳、广州、东莞、佛山、上海等16个主要城市,二季度土地流拍的比例已由一季度的11%快升至21%,溢价成交比则由一季度的41%大降至24%。万科董事会秘书谭华杰预计,土地市场的调整还将延续,未来可能会有更好的拿地机会。虽然四个一线城市目前仍然严格坚持限购等楼市调控政策,并未加入主要由二三线城市组成的“松绑楼市潮”,但业内人士预计,整体土地市场的降温,或将会影响未来一线城市调控的力度。

(完)。

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