房贷新政催热"提前还贷" 北京二手房成交增近六成


 发布时间:2020-10-29 00:59:01

央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,算是为国庆献上的一份厚礼。通知的核心包括两点:一是解除限贷,二是扩充按揭贷款资金来源,且专款专用。市场听闻这一消息,顿时欢欣鼓舞,以为央行开始出手救市了。笔者并不否认,这个举措会在一定程度上刺激楼市,但央行解除限贷新政更深层次的作用实则是为房地产调控长效机制的建立而进行的金融奠基。长期以来,我们迷恋“限”字令:城市规模无序扩张,楼市限购、限贷应时而生;汽车规模骤增,限购、限行轰然而至。这些“限”字令短期内起到了一定作用,但从长远看,这是对市场秩序的破坏。市场与政府的关系应该是怎样的,这方面的探索从未止息。十八届三中全会提出,“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”。减少对经济活动的直接干预,政府才有精力加强监督与服务,使政府与市场各司其职。可以预见,随着经济体制改革不断深化,市场配置资源的决定性作用将不断显现,“限”字令也会逐步销声匿迹。今年以来,各地陆续取消楼市限购政策,尽管各有难言之隐,但笔者更愿意相信这是地方政府在还权于市场。尽管北上广深“铁嘴钢牙”地表态要严格执行限购政策,但随着限贷政策的解除,其限购政策距离土崩瓦解已是不远。

限购、限贷政策的取消,说明楼市融入中国经济新常态的步伐已势不可挡。经济进入新常态的特征是,增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期”叠加,各种矛盾和问题相互交织。当前的楼市也正处于这“三期”叠加的特殊时期:房地产行业增速从“黄金时代”进入“白银时代”;房地产公司处于结构调整的阵痛期;房地产调控的长效机制正处于酝酿中,但不动产登记制度已经让市场感受到了长效机制的威力。国家统计局公布的数据显示,8月份房价同比涨幅创下20个月最低,且一线城市同比涨幅明显收窄,当月环比跌幅进一步扩大,显示楼市单边下跌态势愈加明显。现在,房地产市场低迷,各地在取消限购的同时,一再强调要确保首套房信贷,而恰在此时,央行解除了限贷政策,并鼓励银行扩充按揭贷款资金来源,且专款专用。这些措施将使得游走在“崩溃”边缘的楼市重新焕发生机,但政策力度并不会使得房地产市场出现强势反弹。在金融政策为房地产调控长效机制进行奠基之后,这一机制应抓紧建立推出。这需要完善税收、信贷等经济和法律手段,同时也应在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面推出具体措施。比如,房地产税是房地产调控的“牛鼻子”,完善这方面的措施,需要以国内情况为主同时借鉴国际经验,比如日本实际上是首套房可以不征。

结合中国的实际情况,房地产税的征收设计一个非常重要的要领就是要调节高端,而不是普遍征收。在房地产税扩围大方向确定的时候,要及早让社会把这个定心丸吃下来,让大家知道,基本住房保障概念下的第一套房或者第一个单位的住房是不被这个税覆盖的。现在,房地产正在按照分类调控的原则进行,一线城市以外的地方政府救市力度越来越大,一线城市的高端住宅市场价格逐步放开,保障房供应量越来越大,同时中央层面仍在推进长效机制建设,如房地产税立法、不动产统一登记、住房信息联网等,这些措施将共同构成房地产市场健康发展的乐谱。解除限购、限贷,把本该属于市场的资源配置权还给市场,政府固然会经历削权的阵痛,但只有这样,才能“使市场在资源配置中起决定性作用”。

金地股东大会上审议通过公司定向增发融资41亿元方案。此前,金地董事长凌克曾对记者表示,如果融资成功,今年将斥资100亿元来买地,集中于上海等一线城市。另据记者了解,金地除了定向增发融资外,正与政府协商退掉其在广州的地王项目。在房地产行业资金困顿的情况下,金地能否顺利完成它的抄底计划? 融资退地抄底 金地董事长凌克在2008年年报发布会上向记者透露,如果金地41亿定向增发融资成功,将斥资100亿元来买地,具体要视融资大小,但至少会花50亿拿地。2007年,金地斥资161亿拿下的504万平方米的土地让其懊悔不已,从2007年四季度开始急刹车,2008年仅新增西安一个项目。金地总裁张华纲告诉《华夏时报》记者,土地价格已回归到了合理价位,今年是拿地的良机,金地将立足于现有的城市扩张土地储备,主要是在上海、珠三角和环渤海地区的一线城市。金地2008年年报显示,从其销售情况来看,2008年,上海是金地增长最快、业绩最好的区域,在金地约114亿的销售额中,上海格林世界、金地湾流域和未未来三个楼盘就达到43.6亿,去年金地在上海的主营业务收入约33亿,占公司收入的三成。

但其长三角的土地储备在金地1133万平方米的土地储备中,仅为279万平方米,而销售业绩不被业内看好的珠三角有400万平方米,张华纲认为上海价格调整的压力已不大。业内人士分析认为,今明两年,金地的业绩增长主要还是得依靠上海。中国指数研究院企业研究员陈彦彬对本报记者说,在去年各地销售普遍不佳的形势下,上海的销售额能占这么大的比例给了金地不小的信心,这也许是金地想加大上海和华东地区投资的一个重要原因。虽然和各地相比金地在上海的楼盘销售率比较高,但今年是否一定是扩张的好机会,还不好说。平安证券房地产分析师刘细辉对记者说,集中依靠一个市场的风险会比分散的要高很多,但如果赌对了,金地今年还可以保持较高的增长率。扩张过程中解决资金问题成了当务之急。据记者了解,2007年9月,金地用15.9亿元的价格拿下广州番禺地王,已付2.9亿元土地款,但由于土地出让方没有在规定期限内交地,已构成了事实上的违约。张华纲告诉《华夏时报》记者,目前正在和政府协商,但金地已经不打算再要这块地了,当然也不排除别的解决方式,如政府给金地换好的地块等。

另据其透露,金地和瑞银集团的合作业务将在2009年取得突破性进展。金地多方位筹集资金,准备在2009年拿地抄底,显示其对于市场的乐观。凌克在会上甚至表示,在未来3-5年,金地计划达到年销售额500亿的目标。但房地产市场仍处于调整期,这目标难度颇高。中小户型战略之争 2009年的楼市寒冬里,中小户型的风光一览无余。万科、保利都加大了中小户型的开发,来争夺刚性需求群体,就连一向开发豪宅的华侨城,也在深圳开发了小户型的楼盘。2008年金地很大一部分销售靠的也是中小户型,但从2009年开始的未来5年,金地却明确要走中高端产品路线。张华纲告诉《华夏时报》记者,中高端产品主要表现在品质上和价格上,价格要比同档次的房子高一点,其中有一部分中小户型,但90平方米以上的比例偏多。“万科和保利走的路线都是薄利多销,尽量降低成本,他们对市场判断都很谨慎,所以万科今年又继续加大中小户型的比例。”刘细辉认为,金地和他们的战略差别很大,走中高端路线,现在还不好说对市场把握是否准确。

“3月份数据显示,上海市场的改善性需求开始上升,此前一直是以刚性需求为主。”张华纲表示,金地是根据市场的走势,来制定中高端产品路线。中原地产咨询研究部经理马冀向本报记者透露,其实在2008年,金地就尝试了将上海金地湾流域的两套70-90平方米的房子打通并为一户,因为70平方米的房子可以享受政策优惠,这样既降低了购房人的成本,又迎合了一部分人的改善性需求。“2005年以前买的房子都已经增值,这部分人群也有很强的购买力。在楼市低迷的情况下,有改善性需求的人,会趁机换大房。”马冀对记者说,金地可能认为接下来改善性需求会成为市场的主流,因此主打中高端产品。但马冀认为,这也有不少风险,今年一季度楼市虽有回暖,但未来楼市下行的风险仍较大,只有刚性需求比较稳定。虽然高档房给开发商带来的附加值比中、低档房要高,但这不仅需要操作经验,也需要市场对其品牌的认知度。金地一直定位在中档房,客户对金地的高档房还比较陌生,还要很长的时间才能赢得市场的认可。

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