“小换大”等改善性需求占北京二手房购买量6成


 发布时间:2020-11-01 00:59:54

10月上海二手房市场出现一波集中释放,成交量大幅上升逾5成。数据显示,上海二手房指数为2887点,比上月下降7点,环比下跌0.25%,跌幅环比缩小0.61个百分点。二手房指数连续5个月下跌,跌幅明显收窄。上海二手房指数办公室认为,10月二手房市场成交快速反弹,房价跌势减缓,政策因素使然。信贷新政超过了市场预期。而新政限制在“普通住房”,这对“普通住房”占比多的二手房市场是利好,二手房成交反弹幅度超过一手房10%,一些板块一手房客户分流至二手房市场。据观察,10月10日住建部、财政部、人民银行发文,取消公积金贷款保险、公证、新房评估和担保等收费项目。10月13日,央行上海分行宣布首套房认定新政的附加条件为新增一套必须是普通住宅。10月29日,李克强总理在国务院常务会议上提出要求重点推进6大领域消费,其中第三点是稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。

市场预计,稳定住房消费的具体措施将随后面世。宏观政策托底显现,但市场特征不同以往,寄希望于政府救市或难重演。表现之一是成交反弹议价收窄。2014年10月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体下跌0.33%,跌幅较上月缩小0.71个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴10月整体下跌0.26%,跌幅较上月缩小0.60个百分点。表现之二是首次改善置业活跃。2014年10月,全市130个板块中,下跌板块102个,占比79%;上涨板块16个,占比12%;持平板块12个,占比9%。上海二手房指数办公室分析到,新政满月,10月二手房市场告别半年低迷,走出“银十”行情,成交快速回升,价格跌幅收窄。这是市场反弹而非反转,但反弹加速了去库存,换言之回暖还为时尚早。

相比新房成交量节节回升、市场回暖,二手房市场仍旧挣扎于僵局当中。在武展二楼,是今年二手房展区的主会场。华明达机构、百居易、21世纪不动产、亿房等房产中介,拿出多达数千条的房源参展,却遭遇了“看房人没有置业顾问多”的冷场,10多位置业顾问坐在一起无所事事。而就在二手房展区楼下,不少新盘由于推出抽奖、折扣等吸引大量看房者,置业顾问常常忙完一个马上接待另一个。“相比新房多少做些折扣,二手房房东对价格很坚持,让二手房根本没有价格优势。”21世纪不动产研究总监黄蕾对记者说,比如目前一个楼盘3、4期开盘,而1期有二手房出售,由于1期区位一般更好,且房东还会添加装修成本,算下来售价可能比新房还高。实际上,今年以来武汉同区域一、二手房价格倒挂的情况已经层出不穷,今年8月武汉二手房成交仍维持在2000多套的低位,且当月有近3成的房源被房主从中介撤牌。

这意味着在市场行情不好之时,二手房房东宁可将房源转售为租,也不会着急降价出售,市场僵局预计仍会持续。

天津市二手私产住宅共成交2360套,与前一周相比增长25.9%。其中,中心城区二手私产住宅共成交916套,增长18.5%,成交均价15336元/平方米,上涨3.1%。国家三部门联合发文,下调房地产交易环节契税和营业税,新政从2月22日开始实施。据本市一些房产中介门店反馈,无论是门店咨询量还是客户来电量均呈上升趋势。有九成的房主上调了价格。但是一些房龄过高,小区物业管理欠佳,以及室内硬件条件简陋的二手房被买房人认为“价高质次”,房主提价反而吓跑了看房人。据一些房地产专业人士介绍,此次税收新政降低了买房人的税收负担,但是很多卖房人提价“抵消”了部分政策利好。不过,受人们对楼市心里预期良好的影响,目前全市二手房交易量呈现持续快速上涨的态势。

李女士:最近我委托了一家中介公司帮助收购一套二手住房,现在该中介和我商量,建议我签一个阴阳合同,并说明这样可以帮我逃点税,对我是大有好处的。请问律师这样做是否存在法律风险?如果被查到,将会承担什么样的法律责任? 马律师:这种做法有违法犯罪的嫌疑。根据偷漏税款数额的大小,要被行政处罚或者被追究刑事责任。另外,在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷,导致交易双方当事人不必要的经济损失。所以建议你还是要如实申报价格较妥当。在线律师:马涛 (江苏钦友律师事务所律师)。

北京市住建委网签数据显示,今年5月,北京二手房合计签约套数为7336套,相比4月的5212套有明显上涨,但依然是本轮市场反弹以来的低点。价格方面,北京中原地产市场研究部统计,5月北京二手房均价为27910元/平米,与4月份的27820元/平米基本持平,价格处于基本停涨状态。北京中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,北京二手房成交量决定了价格走势,在成交量不足万套的情况下,整体市场供需均衡,房价就处于停滞状态,而如果连续3个月以上成交量低于万套,房价肯定会出现下调。张大伟称,5月下半月北京二手房市场出现轻微反弹,因为全国范围的土地高溢价成交,导致市场房主的心理价位再次恢复,而部分购房者也担忧政策效果而再次入市。此外,北京中原地产统计数据显示,现在市场二手房超过90%的交易是满5年家庭唯一房源,个别涉及个税的房源,税费为买卖双方协调,解决办法主要是:卖方下调部分房价,买方支付个税。也就是说市场实际交易中,一般是买卖双方缴纳个税各占一半。(记者 孙雪梅)。

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