智慧城市建设“烘焙”2万亿大蛋糕


 发布时间:2020-12-05 06:37:07

京华时报讯(记者邢飞)世界知名的商业地产投资与服务公司世邦魏理仕在最新研究《全球生活报告:城市指南》中,对全球31个热门居住地的住宅市场进行了全方位调研,结果显示:截至2015年第二季度,全球十大年平均住房价格涨幅最高城市中亚洲占四席;上海和北京分别以14%和12%的涨幅位列第七和第八位。排名榜首的是爱尔兰共和国的首都都柏林,都柏林的住宅市场因国内整体经济回暖而受到提振,平均房价按年上升21.6%。香港以20%的涨幅紧随其后,位于中东的阿布扎比也以12%的升幅跻身前十。

与全国同期平均房价下滑3%的情况相比,北京和上海两地的价格涨幅领跑全国。报告显示,由于一系列政策调整明显起到了刺激购房需求的作用,上海住房销售情况在过去一年出现大幅回升。报告数据显示,上海的住房价格年平均增长率录得14%,平均房价达到362900美元。北京住宅市场也因政策刺激而获得有效提振,平均房价上涨12.4%,全市平均房价约为367568美元。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示,“一线城市的诸多企业都在寻求扩张的空间,这为一线城市带来更多的就业机会,并继续提升其城市对人口的吸引力,成为对城市房价最重要的刺激因素。

因此开发商和投资者都更倾向于在一线城市进行项目和土地投资,这也是近来一线城市地王频出的主要原因之一。” 陈仲伟预计:“2014年末以来,随着一系列降息及在大多数二线城市取消限购令等调控举措的出台,住房市场表现有所改善。目前利率水平已降至自央行公布数据以来的最低点,而国内市场对于资产配置的需求仍旺盛,因此预计住宅市场在一段时间内仍将是投资者重点考虑的投资方向。”。

中国房地产指数系统、中国指数研究院9日发布对下半年房地产市场走势报告,预计下半年成交量可能在小幅振荡中逐步上升,房价仍会稳步上涨,个别城市可能会出现较快增长。报告在对下半年房地产市场走势预测中预计,房地产开发投资稳步增长,但将低于去年全年20.9%的增长幅度。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少,预计企业将在下半年加大投资力度,开发投资将稳步增长,预计全年房地产开发投资增速将低于去年水平。由于市场需求仍然较为旺盛,加上购房者对住房保值增值的预期和开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力,预计下半年房价仍会稳步上升,个别新增供应不足的城市其房价可能会出现较快增长。此外,受价格上涨、部分城市新增供应不足等因素影响,第三季度的成交量可能出现环比下降。4~6月,北京、深圳等七大主要城市的成交面积纷纷达到或超过2007年的历史最高水平,在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高等多种因素的影响下,预计第三季度的成交量可能较第二季度环比下降,但同比仍可能保持较高增速。

据媒体统计,全国20个主要城市在今年下半年将有约150个购物中心开业,平均面积超过8万平方米。数量之多、体量之大,皆创历史新高。不过相关数据显示消费零售增长已成放缓之势显著,如此大规模兴建购物中心是否有“产能过剩”? 平安信托物业策略研究部近期编制了《零售地产深度分析及投资策略》报告,报告认为,虽然国内消费零售增长同比放缓,大部分城市消费品零售总额增幅下滑,不过仍能争持于双位数的上升通道。未来中、长期零售量增长率稳固,有效支撑零售物业租赁需求。核心商圈内成熟零售物业的租金和出租率皆表现稳固,但一线城市核心商圈购物中心的同质化加剧竞争。部分二线城市由于当前市场发展滞后,且中高端优质商场存量偏小,仍存在较大发展空间。选择区位: 十二大城市优先考虑 平安信托统计数据显示,当前中国人均零售商铺面积较发达国家仍处于较低水平,有较大的提升空间,未来中、长期零售销售仍处结构性上升通道。

尽管国内消费疲弱,服饰品牌需求放缓,主要一、二线城市核心商圈内成熟零售物业的租金和出租率皆表现稳固,租金虽增速减缓,却仍能稳于高位,不过一线城市核心商圈购物中心的同质化加剧竞争。在通过多层面的角度对国内零售物业市场进行了分析后,平安信托综合判断十二个城市可优先考虑,他们分别是北京、上海、广州、天津、西安、南京、无锡、苏州、宁波、厦门、福州、长沙。报告认为成都、沈阳、武汉等城市由于零售物业供应过剩而存在风险;相反如长沙、西安等部分城市由于当前商业市场发展滞后,且中高端优质商场存量偏小,仍存在较大发展空间。此外还有一些城市因零售布局未完善,新兴区域存在较大商业缺口,如厦门两岸金融中心等,仍留有一定发展潜力。选择业态: 中端餐饮业态抗疲软 在商场业态的构建上,报告认为,当前传统实体零售受电商冲击面临压力,购物中心对服务型相关业态的全新审视,已成为业界的共识。

故报告建议,商业项目运营策略可在初期加大中端餐饮等服务类业态比例,在稳定期引入新鲜餐饮品牌,以此减轻消费疲软引发的营业额趋缓。这是因为相较其他业态,贴近大众消费群体的中端餐饮抗消费疲软能力较强,且作为可提供聚集、社交功能的业态受电商冲击程度很小。虽餐饮租户的租金水平相对偏低,但其可达聚集人气的效果,作为目的性消费业态有助弥补商场布局的不足,易形成差异化的特性亦令餐饮出租率较高。另外报告也指出,服饰类品牌扩张计划已逐渐趋于保守,且知名品牌对门店的选址会更为审慎,核心商圈、新兴商圈内的优质项目将会是其首选,故仍应重点关注此类物业。而随着中端服饰消费大规模移步网购渠道,新建购物中心也可适当减少服饰业态的比例。选择投资模式: 合作开发与直接租用相结合 虽然零售市场增长有所放缓,并已对百货经营情况有所影响,但部分大型及地方龙头百货仍能保持扩张势头,故在合作方的选择上,可以重点关注实力运营商,而合作方式则视合作方特点而定。

比如采用“轻资产策略”的百货,主要靠长期租赁的方式增设门店,可成为潜在租户选择;而对于采用或偏向“重资产策略”的百货,倾向于自持物业,可以选择共同开发、经营的合作模式,且对于自有物业比重较高的零售商,售后回租可以成为其有效回笼资金的手段,也可以作为合作方式之一。(平安信托物业策略研究部)。

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