4月楼市热词盘点:降价、回暖、刺激刚需


 发布时间:2020-11-23 23:33:58

限购时期的买房故事 呼和浩特限购启示录 造城身体虚胖 限购一剑封喉 作为均价六七千元的北疆边陲省会城市,限购三年多带来了楼市寒冬,所增加的库存将要耗费若干年才能消化完毕。研究房地产市场多年的当地楼市专家认为,作为服务型政府,如今取消限购是回归本位,用“眼睛”密切关注市场动向,以有形之手——颁发建设证、预售证等行政方式对市场供应进行控制,比单纯地抑制需求造成供求扭曲要来得合理。据呼和浩特房地产统计数据表明,2010年一手住宅成交面积175.94万平方米,成交套数16639套,销售均价约3990元/m2;2011年一手住宅成交面积达300.88万平方米,成交套数28849套,销售均价约4662元/m2;2012年一手住宅成交面积180.96万平方米,成交套数15043套,销售均价5128元/m2;2013年一手住宅成交面积157.6万平方米,成交套数13519套,销售均价5473元/m2。

2014年1~9月一手住宅市场成交面积104.86万平方米,成交套数8738套,销售均价5849元/m2。从限购前后的成交量来看,2011年限购开始前的“末班车”效应促成楼市放量成交,之后限购发挥作用,楼市成交逐步萎缩,但价格依然以10%~20%的幅度上升。从楼市追溯分析来看,限购对作为北疆边陲省会城市的呼和浩特来说的确没有必要,为躲避限购而提前透支的房地产消费力,对市场反而带来一定伤害。地产人士对呼市的高库存虽然抱有疑虑,但认为相比起一、二线城市,呼市仍有一定的发展空间,城市改造将释出更多的需求和土地供应,但政府应考虑到目前的高库存而区别对待不同的区域。

高库存之困 低地价建大盘 一或暴利一或暴跌 呼和浩特全市面积17224平方公里,但大部分面积都为山脉,可建楼房的土地集中在东面和西面。位于呼市西面的金桥开发区和金川开发区面积都在10平方公里以上,云集多个百万平方米建筑面积的大盘,新区楼市供应大又碰上限购,楼市遭遇降价压力。据呼市地产人士透露,位于赛罕区边缘的金桥开发区,2010年楼价只在1000元/m2出头,2014年10月最新价格已升至5850元/m2,涨幅接近500%,跑赢市区楼价。由于新区开发土地多,楼价上涨快,开发商纷纷来这里开发,一个在赛罕区接近金桥开发区的大盘之前产品已卖至“6字头”,由于限购导致市场萎缩,今年年中价格下调至“5字头”,引发业主不满。

对地产商来说,拿到便宜的土地再高价售出房屋,是“暴利”的来源。金桥、金川开发区早年拿下土地的开发商都获利丰厚。如一位来自南方的开发商在呼市下辖的土左旗拿下大量土地,地价非常便宜,房价仅在每平方米三四千元,距离市区又不很远,买不起市区六七千单价房屋的“上车族”可以在金川轻松置业。位于土左旗的房屋又不受限购的约束,因而在限购期间成交大涨。而位于限购范围之内的金桥、金川开发区的发展商,只好眼睁睁看着成交旁落他人。

“全民经纪人模式主张人人赚钱,利用身边的资源激发圈层效应。移动互联+全民营销,这将是房地产营销的大趋势。”长沙房产经纪携手好屋中国大价值联盟发展论坛近日在长沙开幕,好屋中国总经理陈兴在会上介绍了他们的全民营销平台,并就房产电商时代下好屋中国带来的营销变革,大市场、大价值、大联盟,开发商一电商一经纪人共赢发展发表了自己的看法。好屋中国模式其实应属于一种全民经纪人模式,早在60余年前已在美国出现,如今在欧美地区已相当普遍。据相关报道称,在美国,82%以上的房地产由独立经纪人来销售,在英国是将近90%,在香港是62%左右,这是发达国家的趋势。独立经纪人的模式和目前商业氛围越来越合理,中国也有这个趋势。全民经纪人模式颠覆以往传统的房产营销模式,力求彻底将房产开发商至购房者中间繁琐昂贵的营销成本消除,使房产开发0成本实现量价提升,让经纪人们0门槛实现房产自营销,也使购房者能够获得更为优惠的价格。

以长沙为例,作为一个以新房为主的市场,新房的成交与二手房的成交比约为11:1,形象的说,若将房地产市场形容为一块大蛋糕,二手房市场仅占据其中的1/12。而众多的中介经纪机构都在这相对较小的市场内竞争这1/12的蛋糕,市场容量决定其潜在的价值,相对有限的市场份额和激烈的市场竞争,意味着有大批的客户自然流失,也可以说是潜在的价值的大量流失。而对于新房市场而言,广阔的市场容量意味着其对客户的巨大需求和强大的消化能力,但在实际中,新房市场与二手房市场的联动一直存在着壁垒,难以实现高效的合作。房产电商作为其中的桥梁和纽带,通过大平台的精细化操作,可以迅速的将二手房市场的客户分流到新房市场,实现快速成交;同时,也将新房市场的巨大利益共通到二手房市场,形成一条巨大的价值链,实现开发商一电商一中介经纪三者的共赢。(记者 孟畅)。

楼市 市场 开发商

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