中国将在2012年底实现农村土地确权全覆盖


 发布时间:2020-11-22 10:38:15

济宁市将进一步扩大土地有偿使用范围,加大土地收储运营力度,加强建设用地批后监管,做好土地资产运营工作。进一步扩大土地有偿使用范围,加大强划土地价格政策研究,规划存量划拨用地管理,建立健全划拨土地价格体系。完善土地租赁、招标拍卖挂牌出让制度,建立长期租赁、先租后让、租让结合的工业用地制度。加快建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制,提高工业用地价格,坚决杜绝工业用地零地价。引导和规范集体经营性建设用地入市,建立统一的城乡建设用地市场。加大土地收储运营力度,建立可供储备地块数据库,科学编制土地收储计划,推进城区工业企业“退城进园”,实现政府对重点区域土地的超前储备,全面构建“统一规划、分期收储、融资配套、成片开发”的土地资产运作机制。

5日,记者从省住建厅获悉,2012年至2014年三年间,江苏共完成10万户农村危房改造任务。去年底来江苏实地考核的国家农村危房改造工作绩效评价考核组,对江苏这一工作给予了充分肯定。省住建厅村镇处处长赵庆红告诉记者,国家对农村危房改造十分重视,这些年按照7500元/户的标准,对江苏农村危房改造给予资金支持。省里在2012年和2013年时按照国家补助资金的30%予以配套补助,即2250元;去年省里提高配套补助标准,增加为7500元的50%,即3750元。

“我们还要求各市县加大补助力度。在中央、省、市、县几级资金支持下,农村危房改造的推行也更为顺利。” 针对农户生活和经济状况的不同,我省在农村危房改造中采取了三种形式——对于有意愿、有能力进行自我改造的农户,政府通过“一卡通”的形式,将各级补助资金划入农户账户,由其自行改造;对于生活特别困难、即使有补助也无能力建房的“五保户”,则由政府兜底帮助重建新房;还有一些不愿自我改造的农户,则引导他们用补助金到集中居住点购房,房价低于成本价。赵庆红表示,今年省里计划再进行2万户左右的农村危房改造,2020年前,基本完成这项工作。

(汪晓霞)。

十七届三中全会提出建立健全(农村)土地承包经营权流转市场,进行适度规模经营,此后,一些地方产权市场开始探索农村产权交易业务,至今已成立了成都、重庆、武汉、上海和广州等五家农交所,更多的农交所也在酝酿之中。中国证券报记者调查发现,土地承包经营权流转成为农交所挂牌项目的“重头戏”,交易量占到半数以上,相比之下,政策尚未完全明朗的集体建设用地流转步伐显得谨慎。需求方包括种植大户、农业公司和农产品加工公司,流转后土地多被用来种植优势特色经济作物;土地承包经营权流转多以出租形式成交,入股、转包、转让、互换等形式占比较少;为了解决受让方的融资问题,目前各地农交所正在探索以受让经营权为抵押获得贷款。供求还不平衡,受让方(农业公司)需求量大,但出让方(农民)比较谨慎。

承包经营权流转最活跃 土地承包经营权的流转占到目前流转项目的半数以上,武汉农交所总经理孙晓燕对中国证券报记者表示。自2009年4月底至2010年2月初,武汉农交所共成交222宗交易项目,涉及流转面积达21万亩,交易额19.13亿元。其中,土地承包经营权的流转超过半数。目前,五大农交所均将土地承包经营权流转列为重点经营内容之一。最早成立的成都农交所的经营项目包括林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权等,武汉农交所交易品种涵盖了包括农村土地承包经营权、农村集体经济组织“四荒地”使用权、农村集体经济组织养殖水面承包经营权在内的九大品种。上海农交所则以农村土地流转、农业技术成果、大型农用设施、农业股权转让为主。土地承包经营权的流转较好,一方面是得益于土地承包经营权的确权工作开展相对较早。

统计数据显示,截至去年底,全国农村土地承包经营权流转面积已达1.5亿亩,超过全国承包耕地面积的12%。另一方面,市场需求情况较好,也使得土地承包经营权流转成交较多。“我们几乎没做宣传,现在每天都能接到80多个咨询电话,市场需求很大”,上海农交所有关人士对中国证券报记者表示。自2009年9月成立至今,上海农交所已成交100多个项目,其中,土地承包经营权的流转受到广泛关注。“需求方包括种植大户、农业公司和农产品加工公司,流转后土地多被用来种植优势特色经济作物,成交面积多在30亩-50亩。” 值得注意的是,农交所土地承包经营权流转多以出租形式成交,入股、转包、转让、互换等形式占比较少。有业内人士以成都地区的情况算账。“以前成都农民种一亩地的纯收入在450元左右,而现在光是土地承包经营权的出租收入都不止这么多。

实现农村权属流动后,以种植大户、经济合作社的方式进行规模经营,能达到投入少、产出高的效果。农民除了获得土地经营权流转收益外,还可以选择外出打工、在本经济组织内打工、或者自己创业,扩大了农民的收入来源。” 市场化提速 市场越大、越广泛、越全面、越不被分割,交易就越方便,信息就越对称,交易成本就越低,流动性越好,市场效用就越大,武汉大学区域经济知名经济学家伍新木教授强调。目前土地承包经营权的流转绝大多数仍处于镇或村一级,这一情况有望随着各地农交所的逐步成立而变化。作为信息与服务的“集合地”,农交所收集来自各方的需求信息,同时又集中了大量的待流转项目在农交所挂牌,大大降低了供需各方的信息成本,而农交所的专业化服务能更好地实现价值发现与增值的功能。

据介绍,成都农交所采取了以实物作为定价基础的方式,每年每亩土地的租金折算成一定数量的农作物,例如大米1000斤,或者玉米1200斤,再按照随行就市的原则,折算成一定的金额,补贴给农民。这样一来,农民可以享受到市场价格上涨的收益。武汉农交所则正在酝酿推出土地承包经营权流转的指导价。孙晓燕透露,根据前期的成交情况和反馈,农交所将对各区域的土地流转发布指导价,这将利于促进买卖双方的成交。金融服务成为农交所大有可为的另一创新领域。业内人士指出,只有创新地改善农民权益的流转和抵押的金融环境,才会真正地激活农交所的交易,才能真正地达到农交所的价值发现和增值的主体功能。2009年10月,在武汉农交所,武汉银河生态农业有限公司等3家农业单位,以4046亩土地经营权为抵押物,从武汉农村商业银行贷款1400万元,成为该市凭借土地经营权贷款的“破冰”之举。

抵押贷款已成为各农交所重点培育的业务之一。作为政府引导农村产权流转的平台,农交所不以盈利为目的,交易所对农民这方不收费,对投资者收取一定的费用。某农交所工作人员对本报记者表示,目前交易所的盈利难度较大,不过一旦市场培育起来了,交易量上去了,前景可以说非常广阔。期待政策推动 我国农村产权交易在起步后,要保证市场活跃及进一步的发展壮大,迫切需要相关政策的明晰与相应法律法规的配套。孙晓燕认为,农村产权交易激活了沉睡多年的农村生产要素,农村产权交易的前景广阔,但农村产权交易的发展仍然存在诸多挑战,例如法律法规在某些方面存在障碍。房屋产权和集体建设用地的使用权方面,国家控制比较严格。例如农村的房屋产权,农民的宅基地,必须是农村户口,并且是本经济组织的才能够购买,这就给成交增加了难度。

“农村产权交易的某些项目比较敏感,我们很慎重。”成都农村产权交易所有关人士表示。在集体土地流转上,成都可谓全国“领头羊”。2008年1月,成都市与国土资源部签署试点协议,在都江堰、双流等四市县推进农村产权制度改革,其内容便是集体建设用地及宅基地的确权和市场流转。然而,上述做法在一些业内人士看来仍存较大瓶颈。一方面,相关流转法律尚未明确;另一方面,确权与否是决定集体建设用地是否能流转的前提,但当前农村土地权益关系错综复杂,确权尚有较大困难,要真正实现集体建设用地流转还需要很长时间。上海农交所有关人士也对记者表示,上海农交所至今未开展房屋产权和集体建设用地流转项目,具体进程要待上级部门考虑。即使是流转占比最大的土地承包经营权,确权工作也不是很完备。

业内人士指出,目前农村产权交易市场处于培育期,存在联系部门很多、法律有障碍、买卖时间较长、成交难度较大等问题。此外,供求双方还不平衡,受让方(农业公司)需求量大,但出让方(农民)比较谨慎,其中的主要原因是许多农民对现行土地流转政策不太了解,这需要一个过程。对此,地方政府纷纷出招。为鼓励农民将土地流转给经营大户、龙头企业、技术能手,促进土地的集约化、规模化经营,广州市去年对流转面积50亩以上(北部山区40亩以上)、流转期限在3年以上的,由市财政按每年100元/亩标准给予农户补助。2009年,广州市财政用于推进该项试点工作的专款达1000万元。郑州市政府也出台相关实施意见,市财政将安排土地流转奖补激励资金,用于扶持和促进家庭承包耕地的土地流转,到2012年年底,力争使郑州市农村土地承包经营权流转面积达50万亩,土地流转率达13%以上。

此外,专家提示,近年来我国土地承包经营权呈流转规模加大、流转速度加快之势,个别地方的土地承包经营权流转存在不规范问题。主要表现在:违背农民意愿强迫流转;以突破法律规定的方式流转;流转利益纠纷呈上升趋势和土地流转过程中出现“非粮化”和“非农化”倾向。此类问题的梳理与解决急需相关法律法规的配套实施。“相关配套服务的专业化水准也有待提高。”孙晓燕说,目前中介机构对工业企业的评估作价比较在行,但对涉农项目,比如对土地收益的评估作价则显得专业化程度不高。

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