澳洲人热衷于购房 房屋税收却惹人头痛


 发布时间:2020-11-22 11:04:58

问  最近我和女朋友结婚买了套新房,贷款130多万元。但在贷款还贷的时间选择上,我俩有了分歧。我觉得贷款15年就行了,早还清无债一身轻。但女友觉得通货膨胀因素要考虑,以后钱不值钱了,还贷时间拖得越长越好。我想请问一下,到底签房贷时,是选择还款时间长划算,还是时间短划算? 读者 方先生 答  方先生,你好!你的来信收到,经向有关人士咨询,答复如下,仅供参考。首先,并无适合每个人的房贷方案,因为个人情况不同,贷款时间长短因人而异。如果说你和女友收入相对较高,月供还款完全不影响生活,那么,选择贷款的时间短更加划算,可以少付不少利息,但如果你俩收入相对一般,或者是组建新家庭开销较大,如果贷款年限较短的话,则每月承担的月供还款压力就会太大了。

在这种情况下,贷款时间长一点就会好一些,尽管会多付出一些利息。目前而言,个人房贷还款方式分为等额本息法与等额本金法两种,存在较大区别。其中, 等额本息法的特点是:每月的还款额相同,在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。其所支出的总利息比等额本金法多,而且贷款期限越长,利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同,适宜收入较为固定的家庭选择,特别是年轻人家庭可以采用用本息法,因为随着年龄增大或职位升迁,收入会增加。

等额本金法的特点是:每月的还款额不同,它是将贷款本金按还款总月数均分(等额本金),再加上上期剩余本金的月利息,形成一个月还款额,所以其第一个月的还款额最多,而后逐月减少。其所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高,适合在前段时间还款能力强的贷款人,比如中年家庭可采用本金法,因为随着年龄增大或面临退休,收入可能会减少。一般而言,选择适合自己的还款方式,首先要考虑压力是否适合,其次考虑将来可能提前还款。如果打算提前还款,建议选择后一种即等额本金,这样可以少还利息更划算。

本报记者 刘珍华。

又快到年底,每年这个时候,房贷一族都要琢磨,是不是要提前还贷?今年考虑是否提前还贷,与往年不同,因为今年年内两次降息,明年开始,房贷将执行降息后的利率,房贷利率更“便宜”了,是否提前还贷更需要好好合计合计。要看闲置资金收益 通常,我们在决定提前偿还房贷前,要考虑两个问题,第一,我们能否找到投资收益率超过房贷利率的投资品;第二,未来我们还有没有借钱的需求,借钱的利率会比现在的房贷更高吗? 利率方面,受银行资金成本上升的影响,7折房贷基本销声匿迹,8.5折房贷也在减少,未来房贷利率上浮的比例还会增加,或许未来能借到1.1倍房贷就算幸运,以前急于偿还房贷的人,现在来吃亏不少。

也许,继续观察一段时间,看看自己的资金需求,看看投资市场的机会,比匆忙提前还贷更稳妥。银行人士提醒,原先享受7折利率的贷款,不必提前还款。目前5年期存款利率已经达到5.5%,而之前享受7折利率的房贷即使按7.05%的标准算也仅为4.935%,两者相差0.565个百分点之多,“如果还掉就再也借不到7折利率的贷款了,现在首套房贷利率都要上浮10%左右。” 不是所有提前还贷都省钱 还贷年限超过一半的贷款,月还款额中本金大于利息,那么提前还贷的意义就不大。

此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不足减少每月还款额度。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了,而且,在降息过程中往往短期贷款下降的幅度更大。据多家银行反馈,目前提前还款的苗头已经显现,其中大数多人不善理财,提前还贷就是“求稳”心理。等额本息中期不合适 目前,房贷还款分为等额本息和等额本金两种。

对于等额本息还款的贷款人而言,由于等额本息的还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,如果借款人已还款到中期,已偿还了大部分的利息,房贷提前还款则还的是本金,因此意义有限。等额本金是将贷款额总额平分的成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了一半的利息,如果此时提前偿还,节省的利息并不多。公积金冲贷款不必一次还清 一般公积金贷款是要求公积金正常连续缴纳满一年。

对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言,可以考虑适当提前偿还一部分房贷,但不必全部偿还,因为一旦房贷全部偿还后,每月的公积金就没有利用的空间了。按照现有的公积金政策,在职工人除购房等情况外,是无法提前支取的,考虑到现在的房屋限购政策,大部分人不太可能多次购房,因此大家公积金提前支取的可能性不大,还不如每月可以冲还房贷,使其发挥更大效率,也使得自己的现金流更为充裕。

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