李嘉诚上海抛楼卖地意在谋划更好“筹码”


 发布时间:2021-01-26 07:50:51

央行、银监会昨日联合下发金融促进节约集约用地的通知,要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理,优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。通知明确禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持,禁止向违法用地项目提供贷款支持。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目,严禁发放贷款;已发放贷款的,应在采取必要保全措施的基础上,逐步收回。对列入国家《限制用地项目目录》的项目,应审慎发放贷款。通知指出,严格商业性房地产信贷管理,禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款;土地储备贷款采取抵押方式的,应具有合法的土地使用证,贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%,贷款期限原则上不超过2年;对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业,应审慎发放贷款,并从严控制展期贷款或滚动授信;对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。

通知表示,要严格建设项目贷款管理。贷款项目用地应依法取得,符合土地利用总体规划、城乡规划和相关行业规划,涉及新增建设用地的,还应纳入土地利用年度计划。要严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的,不得发放任何形式的贷款;对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民,不得发放住房贷款;对利用农村集体土地开办企业、兴办乡(镇)村公共设施和公益事业的,要严格审查贷款申请,对未取得合法用地手续,没有落实有效担保权利的,不得发放贷款。央行强调,要积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符合规划(计划)且空闲、废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的,要积极予以贷款支持。业内人士认为,此通知的发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策的决心和力度,是银行监管机构防范房地产行业可能出现的金融风险而作出的未雨绸缪的举措,同时也预示了未来一段时间内房地产融资难度的增加。(任晓 张朝晖)。

金地股东大会上审议通过公司定向增发融资41亿元方案。此前,金地董事长凌克曾对记者表示,如果融资成功,今年将斥资100亿元来买地,集中于上海等一线城市。另据记者了解,金地除了定向增发融资外,正与政府协商退掉其在广州的地王项目。在房地产行业资金困顿的情况下,金地能否顺利完成它的抄底计划? 融资退地抄底 金地董事长凌克在2008年年报发布会上向记者透露,如果金地41亿定向增发融资成功,将斥资100亿元来买地,具体要视融资大小,但至少会花50亿拿地。2007年,金地斥资161亿拿下的504万平方米的土地让其懊悔不已,从2007年四季度开始急刹车,2008年仅新增西安一个项目。

金地总裁张华纲告诉《华夏时报》记者,土地价格已回归到了合理价位,今年是拿地的良机,金地将立足于现有的城市扩张土地储备,主要是在上海、珠三角和环渤海地区的一线城市。金地2008年年报显示,从其销售情况来看,2008年,上海是金地增长最快、业绩最好的区域,在金地约114亿的销售额中,上海格林世界、金地湾流域和未未来三个楼盘就达到43.6亿,去年金地在上海的主营业务收入约33亿,占公司收入的三成。但其长三角的土地储备在金地1133万平方米的土地储备中,仅为279万平方米,而销售业绩不被业内看好的珠三角有400万平方米,张华纲认为上海价格调整的压力已不大。

业内人士分析认为,今明两年,金地的业绩增长主要还是得依靠上海。中国指数研究院企业研究员陈彦彬对本报记者说,在去年各地销售普遍不佳的形势下,上海的销售额能占这么大的比例给了金地不小的信心,这也许是金地想加大上海和华东地区投资的一个重要原因。虽然和各地相比金地在上海的楼盘销售率比较高,但今年是否一定是扩张的好机会,还不好说。平安证券房地产分析师刘细辉对记者说,集中依靠一个市场的风险会比分散的要高很多,但如果赌对了,金地今年还可以保持较高的增长率。扩张过程中解决资金问题成了当务之急。据记者了解,2007年9月,金地用15.9亿元的价格拿下广州番禺地王,已付2.9亿元土地款,但由于土地出让方没有在规定期限内交地,已构成了事实上的违约。

张华纲告诉《华夏时报》记者,目前正在和政府协商,但金地已经不打算再要这块地了,当然也不排除别的解决方式,如政府给金地换好的地块等。另据其透露,金地和瑞银集团的合作业务将在2009年取得突破性进展。金地多方位筹集资金,准备在2009年拿地抄底,显示其对于市场的乐观。凌克在会上甚至表示,在未来3-5年,金地计划达到年销售额500亿的目标。但房地产市场仍处于调整期,这目标难度颇高。中小户型战略之争 2009年的楼市寒冬里,中小户型的风光一览无余。万科、保利都加大了中小户型的开发,来争夺刚性需求群体,就连一向开发豪宅的华侨城,也在深圳开发了小户型的楼盘。

2008年金地很大一部分销售靠的也是中小户型,但从2009年开始的未来5年,金地却明确要走中高端产品路线。张华纲告诉《华夏时报》记者,中高端产品主要表现在品质上和价格上,价格要比同档次的房子高一点,其中有一部分中小户型,但90平方米以上的比例偏多。“万科和保利走的路线都是薄利多销,尽量降低成本,他们对市场判断都很谨慎,所以万科今年又继续加大中小户型的比例。”刘细辉认为,金地和他们的战略差别很大,走中高端路线,现在还不好说对市场把握是否准确。“3月份数据显示,上海市场的改善性需求开始上升,此前一直是以刚性需求为主。

”张华纲表示,金地是根据市场的走势,来制定中高端产品路线。中原地产咨询研究部经理马冀向本报记者透露,其实在2008年,金地就尝试了将上海金地湾流域的两套70-90平方米的房子打通并为一户,因为70平方米的房子可以享受政策优惠,这样既降低了购房人的成本,又迎合了一部分人的改善性需求。“2005年以前买的房子都已经增值,这部分人群也有很强的购买力。在楼市低迷的情况下,有改善性需求的人,会趁机换大房。”马冀对记者说,金地可能认为接下来改善性需求会成为市场的主流,因此主打中高端产品。但马冀认为,这也有不少风险,今年一季度楼市虽有回暖,但未来楼市下行的风险仍较大,只有刚性需求比较稳定。

虽然高档房给开发商带来的附加值比中、低档房要高,但这不仅需要操作经验,也需要市场对其品牌的认知度。金地一直定位在中档房,客户对金地的高档房还比较陌生,还要很长的时间才能赢得市场的认可。

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