央行房贷新政50天:银行难现七折利率放款


 发布时间:2021-01-16 10:56:12

魔方第一面:在地价上升的预期下,房企才有囤地的动机;同时,银行提供的“金援”也为房企不断推高地价提供了充足的弹药。最近有媒体公开的 《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中显示,北京、广东、海南、江苏、重庆等地成为闲置土地“重灾区”,4地闲置土地数量占全国近1/4。表中还显示,在1457宗闲置土地中,58.2%是由于政府原因造成的。房地产利益链 银行是关键 通过表中的统计数据,我们能够看到政府的确在某些环节上“助长”了空置用地。但是,为什么这么多年以来很少有房地产企业反映这一现象呢?实际上,很多企业更愿意这样“被动囤地”,因为地价始终在上涨。“土地是各家房地产商竞逐的首要资本,充足的土地资源才是房地产商赖以生存的根本。

”中原地产某经理对记者说到。他还表示:“如果地价下跌的话,谁还会让土地空置?各种各样原因的囤地都直指明天土地价格的上涨。” 银行、房地产商和政府之间存在着一条关系十分密切的利益链条,而银行在其中起到了十分关键的作用。北京某知名地产有限公司总经理表示:“三者最简单的一条利益链是政府通过竞价拍地获得高额财政收入;开发商为了维持赖以生存的土地资源不惜恶性竞价;理论上这种模式不可能持续太久,因为恶性竞价会导致开发商‘失血’过多而退出市场,从而也无法推动土地竞拍。但是,当银行将宽松的信贷提供给开发商后一切都变的不同了。进入到这样的一个循环之后,地价只能上涨不可能下跌,因为开发商永远不会‘失血过多’。

那么,这也就是为什么房价也会只攀不降。其实,建筑成本近年来一直温和增长,根本构不成房价上涨的主要因素。” 根据中国房地产协会2009年初的统计显示,中国房地产开发行业83%以上依靠银行信贷这一间接融资渠道。而央行计数据显示,2010年1~6月,全国主要金融机构房地产人民币贷款新增1.38万亿元,6月末余额同比增长40.2%。房企资金链面临大考 有关专家表示,这次的名单剑指房地产企业最重要的融资渠道——银行。如果这一渠道被收窄,,对地产商的资金链无疑将是一次严峻的考验。根据Wind统计显示,截至到2010年上半年报告期末,全国40家房地产上市公司的平均资产负债率为61.13%,其中资产负债率接近或达到70%的有22家,占比高达55%;上半年经营活动现金流量净额为-600.95亿元,而去年同期则是401.36亿元,相差超千亿元。

上述数据表明,55%的房企具有较大的债务风险,甚至面临资不抵债的危险局面。而-600.95亿的现金净流量味着房企“失血”严重,资金链断裂的隐患可能随时大规模爆发。某业内人士告诉记者:“到2009年底,在经历了1年的去库存化之后,大多数开发商均面临新增供应不足的问题,后面加紧开发是必然的选择。但是,随着监管部门对开发商囤地打击力度的加大及银行对开发贷规模的紧缩,开发商不得不面临融资渠道干涸的窘境。” 北京武夷房地产开发有限公司某经理就对记者无奈地说到:“目前公司一直调动其它项目的资金来补贴武夷花园中区和西区空置土地的利息和维持费用。这给公司的资金链带来了很大的不利,但是还好武夷的背后是国字头的企业,融资渠道和资金来源相对比较充裕。

” 然而,对于一些中小房地产企业,情况显得有些不妙。美伦房地产有限公司就因为无力偿还5934万元债务,被迫转让给中关村子公司中关村建设。(记者 李正)。

尽管“国十一条”相对2007年出台的二套房贷政策相对宽松,但对打击投机性购房需求作用较大,除了完全靠自有资金投资房产的以外,投机需求都将受到压制,甚至不排除自住的刚性需求有受限的可能。春节后,一旦失去银行信贷支持,楼市价格可能出现调整。“国十一条”将从需求上打击投机购房,并将以往的政策漏洞补牢。尽管从理论上来说,二套以上购房者更加有还款能力,但这并不意味着其违约风险小,因为投机购房者的杠杆率较高,资金链断裂的风险更高。一旦利率和首付比例要求提高,他们的还款能力将大打折扣。“国十一条”的影响有多大 “国十一条”中,有关首付必须严控四成以上的二套房贷款新政,尽管政府层面接二连三出台针对投资性购房的政策组合拳,不少购房者以及业内专家在听闻二套房贷的新政策后却反应平淡。

“此次新发布的二套房贷新政并未对贷款利率限定,仅要求贷款利率严格按照风险定价,存在一定的操作空间。”有业内人士认为,尽管在官方层面声称二套房贷利率必须上浮10%,但“自主定价”极有可能让这项新政影响不大。“二套房”被一刀切 在这项被称为“国十一条”的调控政策中,最为核心的措施是对之前“国四条”提出的差别化信贷政策进行了细化。“与以往不同,这次措施出台没有提及改善性需求,而是直接以家庭为单位认定第二套房”,武汉青年国民经济研究所所长王涛认为,这一转变意味着所有二套及以上住房都严格化,包括改善需求在内的二套及以上购房需求,都将不再享受贷款优惠。一名分析人士则认为,以“二套房”来取代“改善型”、“投资型”的模糊界定,说明政府在打击投机的决策 “有的放矢”,且越来越严格。

因此,“二套房”一刀切的做法反而更有利于市场的调控。而业界普遍预期,这种差别化的信贷政策对于投资、投机性住房需求很具杀伤力。从历史情况来看,2007年出台的“9·27房贷新政”,核心内容就是收紧“二套房贷”政策,造成了2008年市场的急转直下和大幅调整。“改善型”住房界定模糊 此前,“改善型普通自住房”的定义比较模糊,操作变通空间较大,商业银行要么因没有细则而无法执行,要么根据自身理解打一些“擦边球”,把“改善型普通自住房”变成实质上的二套住房。在“改善型”界定上,以旧换新、以小换大等都是改善型,为离单位近点买房也是改善型。而不少银行业利用“改善型普通自住房”的概念,彻底放开二套房贷,使“改善型普通自住房”脱离了其最初的本义。

一位银行房贷部门的人士在接受媒体采访时表示,二套以上住房首付四成是前两年就出台的政策,不过因为金融危机等各种因素冲击,2008年开始楼市极度低迷,中央和地方都出台了刺激房地产的政策,因此银行对二套房首付四成的执行开始打“擦边球”,例如以个人而非家庭为单位认定首套房,只要个人名下没有房产,在很多银行都能获得首套房待遇。“实际上二套房首付四成已经在执行了,此次的政策只是再一次明确。”一位银行人士说,只不过由于“改善型”和“二套房”在界定上有灵活的操作空间,因此,不少银行因为竞争压力,“打擦边球”的情况时有存在。在操作时,在改善房认定中弄虚作假。银行对房贷利率自主权更大 “国十一条”对二套房贷利率并未提出明确的上浮比例。

多数银行人士还表达了对利率“风险定价”的疑惑,认为“国十一条”里没有像银监会“二套房贷规定”的基准利率1.1倍的具体规定,这意味着各家银行在利率定价方面的自主权将更大。上述国有银行的房贷业务人士透露,今后二套房贷利率提高到基准利率1.1倍的规定,将成为一个“泛标准”,各家银行将视具体贷款客户的资质不同,来确定不同的利率。一名支行行长认为,“这是监管部门有意模糊利率,好让各家银行自己把控。”据了解,今年以来,像去年那样大面积获得7折房贷优惠利率的客户越来越少,但“二套房”贷款客户如果自身资质优良、还款能力强,仍可以得到部分利率折扣。武汉某地产公司营销经理认为:首付4成后,在一定意义上打压了房地产投机情况,有实际效果,但“二套房贷”利率的灵活性可能打击效果不那么明显, 另有业内人士认为,“首付4成”将是“二套房”放贷的底线。

(长江商报)。

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