超百城150余次调控后 楼市“金九银十”成色如何?


 发布时间:2021-01-22 00:41:19

全国土地出让金排名前二十城市成交总额同比跌幅过半,上榜门槛仅为11亿元。而相比之下,进入榜单的江苏多市土地市场交易活跃,其中无锡排在第8位,同比上涨687%。据中国指数研究院数据显示,2月,全国出让金排名前二十城市成交总额为592.7亿元,较去年同期跌幅过半,上榜门槛仅为11亿元。其中,江苏无锡市、常州市、徐州市、扬州市、淮安市五市土地交易较为活跃,分别以25.2亿元、21.8亿元、17.7亿元、14.9亿元、12.6亿元的土地出让金进入榜单,并分别排第8、10、13、15、17位。尽管排名前二十城市成交总额较去年同期跌幅过半,但无锡、常州等城市土地交易活跃。其中,江苏无锡、常州、徐州三市土地出让金同比出现上涨,无锡更是以同比上涨687%、近6倍的涨幅居出让金排名前二十城市首位,而扬州同比则下跌26%。

(完)。

据媒体统计,全国20个主要城市在今年下半年将有约150个购物中心开业,平均面积超过8万平方米。数量之多、体量之大,皆创历史新高。不过相关数据显示消费零售增长已成放缓之势显著,如此大规模兴建购物中心是否有“产能过剩”? 平安信托物业策略研究部近期编制了《零售地产深度分析及投资策略》报告,报告认为,虽然国内消费零售增长同比放缓,大部分城市消费品零售总额增幅下滑,不过仍能争持于双位数的上升通道。未来中、长期零售量增长率稳固,有效支撑零售物业租赁需求。核心商圈内成熟零售物业的租金和出租率皆表现稳固,但一线城市核心商圈购物中心的同质化加剧竞争。部分二线城市由于当前市场发展滞后,且中高端优质商场存量偏小,仍存在较大发展空间。

选择区位: 十二大城市优先考虑 平安信托统计数据显示,当前中国人均零售商铺面积较发达国家仍处于较低水平,有较大的提升空间,未来中、长期零售销售仍处结构性上升通道。尽管国内消费疲弱,服饰品牌需求放缓,主要一、二线城市核心商圈内成熟零售物业的租金和出租率皆表现稳固,租金虽增速减缓,却仍能稳于高位,不过一线城市核心商圈购物中心的同质化加剧竞争。在通过多层面的角度对国内零售物业市场进行了分析后,平安信托综合判断十二个城市可优先考虑,他们分别是北京、上海、广州、天津、西安、南京、无锡、苏州、宁波、厦门、福州、长沙。报告认为成都、沈阳、武汉等城市由于零售物业供应过剩而存在风险;相反如长沙、西安等部分城市由于当前商业市场发展滞后,且中高端优质商场存量偏小,仍存在较大发展空间。

此外还有一些城市因零售布局未完善,新兴区域存在较大商业缺口,如厦门两岸金融中心等,仍留有一定发展潜力。选择业态: 中端餐饮业态抗疲软 在商场业态的构建上,报告认为,当前传统实体零售受电商冲击面临压力,购物中心对服务型相关业态的全新审视,已成为业界的共识。故报告建议,商业项目运营策略可在初期加大中端餐饮等服务类业态比例,在稳定期引入新鲜餐饮品牌,以此减轻消费疲软引发的营业额趋缓。这是因为相较其他业态,贴近大众消费群体的中端餐饮抗消费疲软能力较强,且作为可提供聚集、社交功能的业态受电商冲击程度很小。虽餐饮租户的租金水平相对偏低,但其可达聚集人气的效果,作为目的性消费业态有助弥补商场布局的不足,易形成差异化的特性亦令餐饮出租率较高。

另外报告也指出,服饰类品牌扩张计划已逐渐趋于保守,且知名品牌对门店的选址会更为审慎,核心商圈、新兴商圈内的优质项目将会是其首选,故仍应重点关注此类物业。而随着中端服饰消费大规模移步网购渠道,新建购物中心也可适当减少服饰业态的比例。选择投资模式: 合作开发与直接租用相结合 虽然零售市场增长有所放缓,并已对百货经营情况有所影响,但部分大型及地方龙头百货仍能保持扩张势头,故在合作方的选择上,可以重点关注实力运营商,而合作方式则视合作方特点而定。比如采用“轻资产策略”的百货,主要靠长期租赁的方式增设门店,可成为潜在租户选择;而对于采用或偏向“重资产策略”的百货,倾向于自持物业,可以选择共同开发、经营的合作模式,且对于自有物业比重较高的零售商,售后回租可以成为其有效回笼资金的手段,也可以作为合作方式之一。

(平安信托物业策略研究部)。

【导读】“造城”之风愈演愈烈,国家发改委调查显示144个地级市计划建造超过200个新区。据经济之声《央广财经评论》报道,城市改造是城市经营理念中的一个重要组成部分。但是,当很多城市都把大量精力投入到轰轰烈烈的造城当中,就不能不引起我们足够的重视了。《人民日报》今天报道,国家发改委的一个课题组最近对我国12个省区的调查显示,平均每个地级市要建大约1.5个新城新区,144个地级城市竟然要建超过200个新城新区。这组数字,让人有些吃惊。

我们真的需要建这么多新城新区吗?不可否认,随着城镇化进程的推进,旧城改造、建设新区是各地普遍面临的问题。城市新区曾经是改革开放的重要亮点之一,以前的深圳、浦东新区、滨海新区,还有像近几年的西咸新区,都为打造中国经济新增长点、提高城市综合承载力贡献了很多价值。但是,人们也担心,一些地方在声势浩大的造城浪潮中忽视城市发展的基本规律。最广为人知的例子就是鄂尔多斯,有这样一个盲目造城的先例,应该能够为其他地方敲响警钟:城市改造计划应该谨慎抉择。

但是我们看到,国家发改委这次对12个省区的调查显示,12个省会城市中,平均每个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市,平均每个规划建设约1.5个新城新区。“造城”作为城市化扩容的升级版,原本是在原城区无法承载人口集聚压力和实现产业升级的情况下,另辟新城区来获取足够人口集聚和产业升级所需要的空间。但是,这个逻辑在很多地方被颠倒了,变成通过“造城运动”达到人口集聚和产业升级的目的,而在改造过程中,公共设施缺乏、服务意识缺位的现象普遍存在。

这样的发展思路,能否迎来美好的结局?恐怕难以乐观回答。经济之声特约评论员、财经专栏作家叶檀对此发表评论。12个省会城市中,平均每个城市要建4.6个新城新区;144个地级城市,平均每个地级市规划建设约1.5个新城新区,这组数据确实有些出人意料。结合当前各地的情况看,“造城”的动作是否用力过猛? 叶檀:这个大规模的造城其实印证了以前的一个观点——我们现在的城镇化主要是土地的城镇化,而不是人口的城镇化。在新城造城的过程当中,一方面是新城已经只剩下了空壳,在这个空壳里有一些城市获得新生,另外一些城市成为“鬼城”,留下了沉重的债务,这对于地方政府而言,首先面临的是巨额压紧债务的负担,对土地财政就更加依赖了。

另外一方面,由于在推进新城的过程中,成本比较低,就造成大量追逐GDP和追逐政绩的行为,使得GDP背后的成本被忽略不见,这个对于整体的经济发展模式有非常糟糕的示范效应。最后在大规模的精神建设的过程中,因为政府主导,所以它存在普遍的低销现象。这波造城之风兴起和信息化战略也有密切的关系,中央一再强调这一次新兴的城镇化核心一直强调人的城镇化,但是具体到地方政府操作,人就被忽略了,他们一味的追求新城区的规模,忽视了城市对于人口公共服务,这样的造城肯定不是真正的城镇化,那以人为本的理念缺失反映了什么问题?人的城镇化具体应该包涵哪些内容? 叶檀:人的城镇化之所以缺失,土地的城镇化之所以盛行,是因为机制出现了非常大的失误。

土地城镇化可以很快取得政绩,而支出的成本相对来说是比较低的,而在城镇化的过程中,人的城镇化成本是最高的。因此,大部分人进城以后,需要技术培训、就业机会,以及给予最低的保障,这都是一个城镇非常艰难、非常困难的地方。要改变原来的土地城镇化老路,走人的城镇化的新路,起码有一点必须要做到,就是说在一定的范围内,必须要开放户籍制度,否则不可能有人的城镇化,通过人的劳动力的自由流转实现人的城镇化和人的主动选择。一些观点认为,二、三线城市因为经济增长潜力减退导致资本外移、人口流出的情况正在日趋明显,如果这种趋势不能扭转,即使再造一个新城,也可能会因为没有足够的市场消化功能而成为空城。

这也提醒我们,与其在城市建设中一味贪大求洋,不如扎扎实实提高管理能力和服务意识,真正提升城市的竞争力。那么,针对当前地方政府的“造城运动”,需要什么样的决策、管理机制加以规范和引导和纠偏呢? 叶檀:如果是由政府主导土地,由政府配置基金,配置重要的要素,那么土地的城镇化就是不可避免的事情,城镇化就会以现在的模式往前走,走到什么时候是个头呢?走到全国都成为鄂尔多斯的新城为止,这时候土地城镇化的速度才不得不慢下来。

现在的土地城镇化有两方面需要扭转,第一,政府来配置资源还是市场来配置资源,如果是市场配置资源,有哪些城市的新区可以盈利、人口是足够的,消费能力是足够的,那么资金、人就会往那去,新城成为鬼城的概率就会比较少,而且即便成为鬼城,也不会由纳税人买单,政府主要做好规划和监管就可以了。另一方面,人的城镇化居然没有充分融入城市,没有户籍,没有平等的教育机会,也没有平等的福利机会,土地城市化在急剧的狂风暴雨猛劲的过程当中,有一批人甚至几亿人被落掉后面,表面上他们是进入了城市,但事实上他们根本没有融入城市,未来会对一个城市产生非常负面的影响,要花非常大的代价来解决这个问题。

楼市 城市 记者

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