开发商逾期交房 违约金如何计算?


 发布时间:2021-01-16 12:23:50

中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长、中国法学会消费者权益保护法研究会副会长兼秘书长刘俊海教授公开表示,《消费者权益保护法》修改后应该包括给消费者在购买商品房后一个冷静期,即原则上让消费者在合理期限内可以无条件退房。该言论一出即引起众多争议。本期《头脑风暴》邀请两位嘉宾进行探讨。购房者应享“后悔权” 刘俊海 中国消费者协会副会长 刘俊海建议将后悔权制度写入法律,赋予消费者在合理期限内可以无条件退货的权利,即单方面合同解除权。

他认为,在法律规定的范围内,赋予消费者后悔权,这一做法是具有可行性的。三类商品交易活动应当适用后悔权制度:一类是交易额巨大的消费行为,比如购买汽车、房屋等;第二类是网上购物,消费者收到商品后,经常发现实物与图片不符,自己受到了欺骗;第三类是先交钱后签合同的消费行为,比如分时度假等。他表示,不少消费者在以上适用后悔权制度的三类消费行为中,是在受到商家不当的有欺骗性质的宣传的影响,在头脑不清醒、不冷静、不理性的情况下发生的,而这种消费行为往往刚一发生,消费者就感觉到了后悔。

“这时候,就应该在法律规定的合理范围内,给予消费者后悔权,可以单方面解除消费合同。” 缺乏监管可能造成楼市虚火 张治国 南京广合不动产总经理 房子可以随意购买、退货,无疑会让开发商更加容易假按揭。一边是销售火爆,一边退房率居高不下,制造虚假繁荣或者进行囤房,这不利于楼市的健康规范发展。” 对于修改后的消费者权益保护法将增加买房后悔权制度,个人认为这是毫无意义的,因为买房不是买衣服。房子确实和衣服一样,都是商品,但房屋又是非常特殊的商品,兼具消费品和投资品的双重属性,需要投入大额资金。

对于大多数普通购房者来说,一辈子可能只会买一两次房。何时要买房、在哪里买、买什么样的房?这些问题他们都会非常慎重地考虑、比较之后再作决定。买房不是买衣服,哪天出门逛街时一高兴就随便买一件。既然买房是深思熟虑之后的决定,而且从法律上看,签订了买房合同,买卖行为就已经成立了,当然不能说想退就退、随意反悔。从实际操作层面来看,执行起来的难度也非常大。买房后悔制度要是像买衣服或买家电那样规定三天还是七天之内无条件退货,因为期限不长意义也就不大了,但多长才是一个合适的时间节点呢?因为不同的楼盘会有各自的推广销售计划,所以这也是一个难以把握的问题。

买衣服要退的话手续并不复杂,一手退货,一手拿钱就是了,但房子就没有这么简单了。其实目前楼盘销售也有自己的“退房机制”,一般如果房屋质量有问题或者开发商有欺诈行为时,消费者都可以要求退房,但这需要一系列的手续及合同协议,繁琐复杂的程序让退房比退衣服麻烦多了。如果没有严格的监管,买房后悔制度也将让一些开发商有机可乘。房子可以随意购买、退货,无疑会让开发商更加容易假按揭。一边是销售火爆,一边退房率居高不下,制造虚假繁荣或者进行囤房,不利于楼市的健康规范发展,也不利于房价的稳定。

契约是保护消费者的武器 南京锋尚国际公寓副总经理 刘宏 ‘后悔权’的主要目的是保护消费者。而保护消费者应该依靠更规范的交易行为、严格的监管以及开发商的自律,而不是以违背契约精神的方式动摇交易基础。” 对于购房这种大额交易,耗费的可能是买房人的多年积蓄,所以一般情况下买房人均会反复挑选、慎之又慎。而买房“后悔权”一旦设置,买房人可以很方便地“后悔”,反而会使得买房人在购房时大大减少这种谨慎,随意为之,市场交易的正常秩序将因此受到挑战。

更为重要的是,购房协议将因“后悔权”的登台而成为一张废纸。买房人可以“一悔了之”换得一身轻松,开发商从立项、领取销售许可证、对外公开等等一系列程序走下来,却因为买房人的后悔而要做大量的重复工作,销售成本陡然大增。市场经济的法治基础在于契约精神,契约正义与履约守约是其重要内涵,而“后悔权”几乎是在这样一个基础法之外进行“法外决断”,守约变得可有可无。倘若这种规则真正实施,是不是全国的购房合同需要重新改版?之前签订的合约统统无效? 除此之外,“后悔权”还可能造成同行间的恶意竞争,比如竞争对手可以雇佣一批人购买另一个楼盘的房子,然后“集体后悔”,尔后继续购买、后悔,而开发商惜售捂盘也变得更为简单,只需内部人员不停购买、后悔就可达到目的……这种政策带来的并发症等后续问题或许更加严重,买房人、卖房人都将难以获得交易安全感。

“后悔权”的目的是保护消费者,而契约本身就是保护消费者的最好武器,契约被推翻了何来保护?保护消费者依靠的应该是更规范的交易行为、严格的监管以及开发商的自律,而不是以违背契约精神的方式动摇交易基础。

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