南京城北开发商盼新邻居 五地块"出嫁"邻居喊涨


 发布时间:2021-01-21 22:07:39

“这个楼盘的销售速度还可以,除了价格比较优惠外,很大程度上是因为销售太‘猛’了。”一位知情人士在谈到北京南部某在售楼盘时说,该项目采用南方房企惯用的“强销”手段,客户进入售楼处后如果半个小时之内离开,负责看房接待的售楼员就要被罚款。为了营造销售火爆的气氛,该楼盘惯常的楼市“强销”手段还包括,如果客户看上哪个户型或楼层,销售人员一般都说已经卖完了,转而推销客户问津较少的其他户型。除非客户认准喜欢的房源不变,销售人员才在最后时刻声称勉强争取到了一套房源。“我在开盘前1个月排号认购这个小区的房子,当时销售人员说提前排号一天就可以优惠500元,总共累计优惠15000元。但开盘当天我到售楼现场,发现根本没有自己想要的房源。我只好选择另外一个户型,结果销售人员说这个户型和当时排号认购的不符,不能享受排号优惠。”一名购房者颇为无奈地说。从房地产销售的角度来说,一个楼盘可以分为预热期、热销期、强销期以及清盘期等阶段。

经历了预热和热销过程之后,开发商往往在“强销期”举办各种活动加大销售力度。而目前楼市不景气,很多房地产企业不再把“强销”当作一个周期阶段,而是贯穿楼盘销售始终。“这里的销售很热情,有时候有点磨人。我几个月前去售楼处看过一次房子,让他们在开盘的时候通知。结果销售天天给我打电话,每次都说周末开盘,但拖了将近1个月还没开。”去上述售楼处看过房的王泽对中国证券报记者说,通常一个楼盘的售楼员不会相互争抢客户,他前后去过这个楼盘3次,结果后来有3个售楼员同时和他联系。“更为离谱的是,我去其他楼盘看房时,还经常看到他们的销售人员站在别人的售楼处门口推销房子。”王泽说。与北京在售的很多楼盘相比,这个楼盘的项目负责人拥有更多的定价权。只要不违反集团公司的原则,项目负责人可以根据不同时期的客户要求,对价格作出灵活微调。售楼员尽管面临“罚款”等压力,但一旦成功卖出房子,所得的提成比其他销售人员更多。王泽说,自己其实对该楼盘的销售服务并不满意。

“我感觉开发商非常着急回笼资金,不同意客户做组合贷款,先前没有拿到预售证的时候就提前收取意向金。销售路子也太‘野’,我7月去售楼处看房,销售说中小户型马上就卖完了,只剩下最后几套。结果没过多久就看到大街上不少人在发销售传单,各种户型都有。” 采取“强销”手段的楼盘远远不止这一家。有的楼盘开展名目繁多的赠送活动,如赠送物业费、停车位甚至宝马等名车。还有的楼盘开展“定向”客户营销,为了推销高端商铺,到山西、内蒙古等地与富商洽谈,但9月以来销量并未见大的起色。值得一提的是,层出不穷的销售手段一定程度上增加了房价不透明。根据发改委此前的“一房一价”规定,开发商必须张贴所有房源的价格信息,公示后不得擅自上调,但目前北京大多数楼盘实际售价要低于价格公示表上的价格。《商品房销售明码标价规定》还提出,商品房经营者应当明确标示优惠折扣及享受优惠折扣的条件,但很多开发商并未做到这一点。

虽然8月份南京土地市场仅有一场拍卖,但前不久推出的9幅地块最后吸金高达90.7亿元。记者盘点发现,,今年前8月南京土地拍卖共吸金505.4亿元,远超去年全年的358.09亿元,超过去年全年出让额41%。业内人士分析称,按照南京目前的推地计划来看,今年土地市场吸金将肯定突破700亿元大关。今年土地收入的增加,完全是受地价上涨影响,有时“面粉价格甚至超过面包”——部分出让土地的楼面价甚至超过了浦口的房价。统计数据显示,今年前8个月,南京共卖地59幅,总计305万平方米,收入505.4亿元。其中,底价成交的不足半数,溢价率超过30%的地块达到四成,有的溢价率甚至高达80%以上。而去年全年,卖地75幅,总计393万平方米,总收入不过358.09亿元。按此计算,去年的成交地块单价约为9118.9元/平方米,今年前8个月这一数字已达到了16557.4元/平方米,足足高出了82%。接下来还将有10幅地块,在9月份公开拍卖,即使全部底价成交,也将拍出44.2亿元。其中,G54河西南部26-4号地块、G55徐庄软件园商业地块,不排除出现高溢价的可能。

业内人士据此分析,按照目前南京土地市场的推地计划,“四季度只要每个月吸金在50亿元以上,铁定超过700亿元大关。这将是去年的2倍,也将创下近年来的新高。” 网尚研究机构总经理、江苏房地产协会房地产研究所所长李智认为,为了确保持续开发,目前各大房企都在积极储备土地,全年拍地超过700亿元大关不存在问题。“甚至可能因为房企的抢地,导致这个数字进一步扩大。”。

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