限购退出“只做不说” 折射地方调控困境


 发布时间:2021-02-27 12:20:41

行业数据表明:到2016年,佛山优质写字楼需求面积约为340万平方米,总存量为443万平方米,供过于求超过100万平方米。当一座座高耸的写字楼成为佛山城市新经济的外在标尺与最佳注脚,供求关系失衡亦引多方猜测和讨论。DTZ戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文称,供过于求现象属正常市场发展周期,在这一周期内,佛山写字楼市场是把投资“双刃剑”,面临低回报率风险的同时,可强势议价。长期来看,佛山写字楼涨价可期,建议多引入金融企业,或可拉高佛山写字楼市场租金承受能力。作者: DTZ戴德梁行广州及郑州公司 总经理 黎庆文 黎庆文 人物名片 DTZ戴德梁行广州及郑州公司总经理。在新西兰及国内地产领域拥有22年从业经验,曾担任多个大型项目(前期研究、可行性研究、市场定位、发展顾问及运营策略)的主要负责人,为房地产市场多个领域的客户提供优质的顾问服务。研究地产市场多年,非常熟悉国内地产发展形势,尤其是广佛区域。

精彩观点 ■从长期来看,写字楼的发展存在循环周期,同一周期里,首先因为市场需求引导供应集中爆发,导致供过于求,此为上升阶段;随后市场会自发放缓或收紧进行调节进入下降时期,最终达到供需平衡。■为大佛山规划中的政治经济文化中心,佛山新城在佛山的地位相当于“皇太子”。虽然现在那里可能人气不太旺、交通不够便利,但未来的潜力不可限量。佛山写字楼 处于第一发展周期 经过14年市场观察,广州写字楼市场的循环发展周期为5—6年,期间写字楼市场经历了“需求旺盛—集中供应—供过于求—发展放缓—供需平衡”五个阶段,如此5—6年一循环。佛山写字楼市场正处于第一个发展周期中的集中供应阶段,这一周期有多长?到何时才会放缓供应的脚步?尚难定论,只能拭目以待。去年12月,戴德梁行在佛山房地产市场分析新闻发布会上做出预测:未来3年,佛山将有超过23个写字楼项目入市,供应面积超过139万平方米。

这一预测公布之后,便常有业界人士和媒体向我们发问佛山写字楼供应是否会过剩。我想,谈“过剩”并不恰当,“周期理论”或许更能明确其发展脉络。所谓“周期理论”,即我认为从长期来看,写字楼的发展存在循环周期,同一周期里,首先因为市场需求引导供应集中爆发,导致供过于求,此为上升阶段;随后市场会自发放缓或收紧进行调节进入下降时期,最终达到供需平衡。佛山正处于写字楼发展周期中的上升阶段。毋庸置疑,139万平方米写字楼的集中入市会令佛山写字楼的空置率暂时上涨。根据预测数据,到2016年,佛山优质写字楼需求面积约为340万平方米,而总存量为443万平方米,供过于求超过100万平方米,短期消化压力较大。但佛山写字楼市场何时进入发展周期的“下降阶段”?尚难以定论。至于佛山写字楼供应集中爆发的原因,我认为离不开三大契机的共同推动。首先,在明确了金融后勤服务中心的定位之后,千灯湖片区的优惠政策吸引了许多广州金融服务企业前去南海,带来大量写字楼需求; 制造业“上楼”是写字楼“井喷”的另一大助力,近年来,佛山鼓励“产业结构调整”,总部经济开始在制造业流行,制造企业总部陆续搬离传统工厂进入写字楼;最后,佛山近年明显加快了城市升级步伐,东平新城、季华商务带、大良新城等商务区的开发过程中,大量写字楼开发用地涌现。

佛山写字楼价格肯定能上涨 当前的佛山写字楼市场是投资者的双刃剑,面临资金回报率低等困扰的同时,产品议价能力强势。从长远发展来看,佛山写字楼价格上涨机会很大,如何锦上再添花?建议佛山大量引入租金承受能力强的金融企业。长远来看,我是很看好佛山写字楼市场的。佛山写字楼价格肯定能上涨。为什么呢?地价上涨是最直观的表现,这几年我一直在关注佛山土地市场,去年底佛山已经开始出现“9”字头的楼面地价,当这一批“高价地”产品投入市场,想不涨价都难。其次是佛山写字楼对的硬件要求有了明显提高,建筑成本助涨产品价格。举个例子2008年以前,广州甲级写字楼造价多为4000—5000元/平方米,而现在基本超过8000元/平方米,目前佛山优质办公楼造价多为4000—5000元/平方米。外围因素的影响也不可忽略。为什么广州很多企业要搬去千灯湖办公?原因很简单,因为便宜,当然便宜是相对的,佛山甲级写字楼月租金大约100元/平方米,广州已经超过200元/平方米。

倘若5年之后,广州的租金涨到了300元/平方米的话,佛山肯定也会跟着涨。目前,北上广深等一线城市的写字楼租金还在继续上涨,综合过去5年来看,广州的写字楼租金水平平均年上涨约8%,北京、上海、深圳均超过该涨幅,因此,从大形势来看,佛山写字楼涨价是必然的。在价格上涨趋势明朗的大背景下,如何尽量提高市场对于写字楼租金的承受能力?建议佛山尽可能多引进承租能力高的金融类企业。佛山市场制造企业的写字楼需求占市场总需求的接近70%,由于这类企业相对保守和理性,佛山写字楼租金呈较低较平稳发展态势。这一平稳发展也反过来制约了写字楼市场建筑成本的投入,目前广州最高的写字楼建筑成本达18000元/平方米,佛山则难以望其项背。佛山新城是佛山的“皇太子” 在写字楼市场更加成熟的广州,开发商们多选择自持写字楼,因为升值可期;但在佛山,由于写字楼市场刚起步,不明朗因素多,开发商往往选择散售以规避风险。

佛山新城是佛山的“皇太子”,千灯湖版块拥有看得见的机会,不论租售,进驻这两大商圈都是明智之选。在写字楼产品的租售比方面,佛山也与广州有很大不同。佛山万达广场、绿地国际中心等地标性写字楼项目均以出售为主,而在广州,写字楼产品出售量并不大,开发商往往选择自持。广州优质写字楼产品的自持比例比佛山高很多,主要原因在于市场的成熟度。广州写字楼市场经过数十年的发展,相对成熟,开发商看得到产品的升值空间,因此敢于并乐于自持;但佛山写字楼市场才刚刚起步,不明朗因素多,开发商通过散卖掉以规避风险。那么,自持和出售的写字楼物业究竟有何不同?经过多年观察,我发现出售的写字楼产品建筑成本相对较低,这一点其实很好理解,毕竟商人逐利很正常,另外倘若成本太高也不好出手。而自持的产品反而在硬件方面更舍得投入,也敢于投入,开发商自己的资产,当然不能落伍。在后期物业管理方面考虑得亦更加完善。

目前,佛山有四个商圈比较火:佛山新城、千灯湖、季华路和祖庙商圈,有人问我更看好哪里?我认为这要结合佛山城市规划等多方因素来考虑。作为大佛山规划中的政治经济文化中心,佛山新城在佛山的地位相当于“皇太子”。虽然现在那里可能人气不太旺、交通不够便利,但未来的潜力不可限量,广州珠江新城的今天或许就是佛山新城的明天。近期来看,最容易受亲睐的当然是千灯湖版块,由于靠近广州,再加上价格和政策优势,千灯湖版块吸引了大批广州企业和投资者的目光,是当下的绝对热点区域。因此,在这两大版块,不论是开发商自持还是投资客散购,都是明确的选择。

市场 城市 地方

上一篇: 国土部7月份公开各地住房用地计划

下一篇: 办公楼开发模式“闹革命”谁能成为“房产阿里”(2)



发表评论:
相关推荐
热点话题
网站首页 | 网站地图

Copyright © 2012-2020 琪花资讯网 版权所有 0.38373