昆明二手房中介加码卖房 网络营销成“主战场”


 发布时间:2021-03-08 02:29:33

近日楼市国五条细则出台,其中“出售房产按转让所得的20%征税”的规定饱受争议。这几天网上很多“高人”宣称找到了避税的招数,这些“高招”都有哪些呢?到底靠谱不靠谱? 招数一:假离婚 网络版本一:1.卖家离婚,准备出售房产归于卖家男;2.买家离婚,房产归于买家男;3.卖家男携房产和买家女结婚,房产共有;4.卖家男和买家女离婚,房产归买家女;5.各自复婚! 网络版本二:将打算卖出的房产归到夫妻一方名下,然后夫妻离婚,拥有该套房产的一方以家庭唯一住房出售,卖掉后双方复婚。可行性分析: 腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣认为,如果按照版本一来实施需要离婚3次、结婚3次,更像是一个笑话。

“假离婚”万一变成真离婚,就得不偿失了。版本二行为按照现行政策可操作,因为“出售唯一住房且已满5年不必缴纳个人所得税”,但是需要注意的是,房子必须在手上持有5年以上,这期间政策变化可能性较大,风险也较大。吴方荣还强调,税务总局刚发布了一条政策,夫妻离婚涉及到房产等大额财产时,如果产权发生变更,获得方也需要交纳一笔个人所得税。据杭州财税部门工作人员称,即使有法院的判决书,在房屋过户到债权方时,依然要按照交易中心的核定价格交个所税、营业税。招数二:打欠条 网络版本:买方先把房款付给卖方,卖方按房款打欠条给买方,以房产做抵押;然后买方以卖方欠款不还起诉到法院,卖方承认欠款,表示无力偿还,愿意以房产抵偿,最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户。

不论是否限购,都可以过户。一分钱税没有! 可行性分析: 吴方荣律师认为这种行为是绝对不可行的。首先,操作性有问题,如果抵押行为一旦成立,法院会将抵押物走拍卖程序,起诉人并不能直接拿到房子,反而需要再出一笔钱去参与拍卖,价高者得,存在被别人拍走的风险;其次,这种欠条并没有法律效力,买卖房是双方真实意愿,而抵押并不是真实意愿,所以这种抵押、欠条都是无效的;再次,买卖双方用虚构的法律关系去欺骗法院,这是一种违法行为,需要承担法律的惩罚。有网友认为,除此之外,在走法律程序中,需要支付不菲的律师费和诉讼费,是一笔不小的费用。招数三:借助信托 网络版本:搞个房地产交易信托创新,避税的同时还可理财。

卖方的房子和买房的资金分别委托给信托公司设个财产权信托(办抵押和公证),事前签定交易价格,2年内资金投固定收益低风险产品,收益归信托公司做管理费,到期分配信托权益,直接交易过户。可行性分析: 吴方荣律师认为这种方法不可操作,首先,这种行为是披着看似合法的外衣在做违法的事情,是一种法律欺骗行为,面临被法律惩罚的风险;其次,目前关于房产方面的信托管理的特别严格,可能会通不过审批。有信托公司工作人员称,用成立信托来避税,这样的新业务当前应该不会有信托公司会做,和传统信托业务相比这样的做法不太靠谱,甚至和信托业务毫不相关。招数四:做低房价 网络版本:在卖房子时,房子和装修分开,将房价做低,差价作为家居、家电等价格的对价支付,也就是“房价降低,家居价格提高”,一提一降就可以把税费冲抵掉了。

可行性分析: 吴方荣律师称这种做法在此次政策之前就存在,但是严格上是一种逃税行为,合同也可以被认定为无效合同,所以被处罚的案例也出现过。有网友认为,这种方法是具有可操作性的,但是不能太“贪婪”,房子和装修的价格要在合理范围内,不能太过分,一定要掌握住“度”,不然就由合理避税变成逃税了。招数五:借助发票 网络版本:在二手房买卖中,卖方提交购买一手房时的契税、装修费、供房利息等发票或证明文件,可明显降低差额。如最终与二次交易价格未产生差额,那么按照新规,个税应缴额为零。可行性分析: 按照现行的政策看,所谓的“差额”并不是简单的“卖出价格减去买入价格”,还允许减去“税金和其他合理费用”,转让过程中的税金主要有:营业税,城市维护建设税,教育费附加,土地增值税,印花税等税金;而合理费用主要有:实际支付的住房装修费用,住房贷款利息,手续费、公证费等费用。

但这些需要纳税人提供购房合同、发票等有效凭证。吴方荣律师认为这种办法是可行的,也是值得鼓励的。因为按照政策规定,征税时需要扣除合理费用,比如房屋增值税、购房时支付的费用等,卖家如果能提供发票或证明文件,就相当于保留了证据,也有利于税务人员的认定。专家认为:目前流传的各个版本避税方法,最终都需要到交易中心去办理过户手续。只要涉及交易过户,就很难避税。现在最简单的方法就是赶在具体细则出来之前办理完交易过户,建议购房者通过正常渠道来避税,用一些不靠谱的方法只会耽误时间,甚至“鸡飞蛋打”。(记者 李涛)。

天津市二手私产住宅共成交2360套,与前一周相比增长25.9%。其中,中心城区二手私产住宅共成交916套,增长18.5%,成交均价15336元/平方米,上涨3.1%。国家三部门联合发文,下调房地产交易环节契税和营业税,新政从2月22日开始实施。据本市一些房产中介门店反馈,无论是门店咨询量还是客户来电量均呈上升趋势。有九成的房主上调了价格。但是一些房龄过高,小区物业管理欠佳,以及室内硬件条件简陋的二手房被买房人认为“价高质次”,房主提价反而吓跑了看房人。据一些房地产专业人士介绍,此次税收新政降低了买房人的税收负担,但是很多卖房人提价“抵消”了部分政策利好。不过,受人们对楼市心里预期良好的影响,目前全市二手房交易量呈现持续快速上涨的态势。

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