评论:钢结构住宅推动房地产进入产业转型期


 发布时间:2021-04-19 22:52:42

据北京市土地储备中心数据显示,2009年一季度北京市共出让土地41宗,土地成交面积为135.9万平米,规划建筑面积为138.1万平米;环比2008年四季度,土地成交面积下降76.2%,规划建筑面积下降76.6%。41宗出让土地中,住宅及含住宅性质用地仅有6宗,成交面积为21.3万平米,仅占一季度土地总成交面积的15.7%,规划建筑面积为15.6万平米,仅占总规划建筑面积的11.3%;住宅用地成交面积环比下降93.3%。楼面价小幅回落 土地楼面价延续去年以来小幅回落的态势。数据显示,一季度成交土地的楼面价为1564元/平米,环比下降6.3%。虽然一季度成交土地楼面价总体小幅下滑,但是成交的住宅项目用地的楼面价却高达5007元/平方米。亚豪机构副总经理高姗分析认为,一季度成交的住宅项目用地整体楼面均价较高,主要和成交的两宗地块位于市中心核心区有关。据亚豪机构统计显示,一季度成交的位于西城区德外关厢的一宗地块楼面价高达13332元/平米,而另外一宗位于丰台区右安门外幸福路地区的地块楼面价也高达6220元/平米,这无疑拉高了一季度住宅用地的整体楼面均价。而去年四季度成交的土地,多为远郊区县地块,楼面价相对低得多。

市场分析人士指出,在楼市尚未明显回暖的大环境下,开发商投资的态度比较谨慎,决定住宅产品投资的首要因素依然是“地段”。一季度成交的6宗住宅用地分别位于丰台区、西城区、昌平区、石景山区、延庆县、大兴区六个城区,每个城区仅有一宗土地,分布零散且体量较小,规划建筑面积最大的一宗土地仅4.5万平米,且位于延庆县,其他的土地均在4万平米以下。高姗分析,一季度北京供应的地块普遍体量较小,规划建筑面积多在10万平米以下,小地块的运作周期短、利润低,难以获得资金充沛的大型开发企业的青睐,因此成交情况不理想。与住宅用地形成鲜明对比的是工业项目用地,位于大兴区、顺义区、密云县等区域的开发区、工业区、生态区等,土地成交总量达96.7万平米。业内专家指出,工业用地增加,说明进入“十一五”规划末期,北京市新城建设的步伐明显加快,远郊新城的经济开发区、科技产业基地、物流港、生态园区等吸引了众多的企业投资,因此出现了工业用地大幅增加的现象。二季度土地供应充足 北京市土地交易管理网显示,正在交易和即将入市的住宅、商服用地多达56宗,总供应面积621.5万平米,其中仅4月份计划入市的土地总量就高达335.6万平米。

二季度京城土地尤其是住宅项目用地供应非常充足。21世纪不动产的分析师认为,这些土地能否在二季度顺利成交,取决于楼市的回暖情况及开发商的资金状况是否能得到缓解,如果楼市能延续一季度的良好势头发展,销量继续上升,不仅可以缓解开发商的资金紧张,更重要的是提振了开发商的投资信心,从而恢复土地市场的成交量。北京市统计局的数据显示,1-2月,全市房地产开发企业支付土地购置费用仅为25.9亿元,比上年同期下降57.8%;占开发投资比重为22%左右,同比降低12个百分点。

上周记者采访我时,我曾用三个字母“V、U、L”描述了房地产市场的救市情况。即在今年初出现成交量下滑苗头时,政府马上减息,调整按揭贷款成数,减税,房地产市场马上就可以恢复,是“V”的形状;在奥运之前救市,可能发生“U”形态;进入四季度,快到年底时,房地产市场的变化呈“L”形态,难以预测什么时间恢复。但我这里指的是住宅市场,前几年的调整和目前救市也都是在住宅市场中进行的,商业、写字楼市场基本未涉及。不过,需要注意的是,住宅市场的大格局正在改写。以前,主要是以商品住宅为主,现在增加了许多保障房,有廉租房、经济适用房,还应该包括双限房。以北京为例,保障房去年用地是650万平方米规划建筑面积,今年是760万平方米规划建筑面积,相当于每年10万套房面向市场推出,而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。这对住宅市场将是一个巨大冲击,市场格局要重新改写了。房地产商要适应这种市场格局的变化,不能适应的就会淘汰出局。从对房价的冲击来看,关键看保障房在市场推出的时间和数量,以及政府能不能完成保障房的计划。

如此巨大的保障房计划,地方政府没有这么大的财力独立完成。所以,不可能走新加坡由政府建造住房的路子,只能借助市场力量,房地产商和银行的力量。美国解决低收入住房的路子,如成立的“两房”用降低首付款和利息的办法解决低收入人住房问题。我们看到的恶果就是把这部分贷款的风险不断放大,酿成了今天的次贷危机。实践证明,最好办法是由财政直接去解决,把这种福利房、保障房与市场分开,新加坡的路子是安全的,可能见效会慢一点。在目前房地产大形势下,住宅房地产商做选择是很困难的事,应该在两年前就做出公司战略调整的。住宅,尤其是紧靠保障房的住宅,降价可能是选择之一。但是降到什么程度?经济适用房的地价是零,你的地价是“招拍挂”来的。政府出台一系列的政策明显无误地传递着一个信号就是:“帮助低收入人群解决住房问题”。每一条政策背后都重复着这个信号。目前,是市场格局调整的阵痛期。

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