中介提高“返点” 银行调策略或引二手房市波澜


 发布时间:2021-04-19 23:07:18

内幕人揭露“退房潮”之谜 今年以来房地产行业资金紧张状况大为改善,让投资房产回购协议的民间资金大获成功。记者调查后获悉,自去年年中以来,江浙多个私募基金以信托贷款、项目贷款、过桥贷款等形式投资房地产企业均获得丰厚收益,年化收益高达30%,而目前一些楼盘的“退房潮”正是此类资金退出的迹象。浙江的李先生是一个上亿资产的私募基金管理人。自去年年中以来频频投资于3-6个月的短期过桥贷款。他解释说,此类房地产项目贷款的基本运营模式都类似。一般在房地产商获得一期项目的预售许可证后,如需继续融资以完成余下项目,则拿出一部分的单元,以市价30%-50%的价格打包预售给投资人;同时签署3-6个月后的回购协议,以退房形式将本利一起偿还。在杭州,此类项目普遍月利率为2.5%左右,如果房地产商届时无力还款,则投资人可以处置相关资产。

他坦言,此类贷款的本质是一种高利贷或“次级贷款”,遇到烂尾楼时风险很大。李先生表示,自去年7、8月以来,他接触了大量的类似融资项目,都是3-6月期的房地产贷款。当时的房地产商在银根紧缩的铁钳下已经快到极限,只能通过此类的高利贷来维持项目开发,所以从10月开始出现跳水卖楼现象。万幸的是,今年1-3月洪水般的信贷让这些房地产商重新振作。通过低利率的票据贴现,房地产商即可还清过桥贷款,而极低的融资成本和楼市“小阳春”则让双方均赚得盆满钵满。事实上,近期出现的“退房潮”正事此类资金退出的迹象之一。5月份杭州的有113套解除合同记录,是今年以来最多的一个月。其中,有6笔1.17亿元巨额退房大单的原购买人竟为楼盘投资方;同时,今年以来北京部分在售项目的退房率超过10%,有的甚至超过30%;西安期房的退房率超过6%,深圳、上海、都等地也相继出现了各种名义下的退房现象。

某地产商向记者表示,高利贷资金是一定要退出的,以前有采取过内部人“假按揭”的购买方式,相比之下,“退房”显然是一个更加稳妥且合法的手段。他表示,房地产商之所以吸收高息贷款,也是迫不得已的做法,当时资金链已极度紧张,而楼市成交又及其低迷,如果强行降价销售,政府、旧业主和新客户都不会满意。因此他选择熬到“小阳春”出现,各方遂皆大欢喜。“本质上,房地产业的协议回购和大小非解禁时的市值管理是一样的,只不过大小非股东以股票抵押融资,而我们以住房单元做抵押品。”他如是总结道。对此,某外资地产分析师认为,此类房产协议回购虽然并不违反任何法律,而是一种类似可转债的夹层融资(MEZZANINE FINANCE)方式。特点是加大房产价格的波动性,在“小阳春”的情况下助涨,但房产价格若出现拐点,则此类资金抛售的行为势必加速房产价格下跌。

(记者 张若斌)。

张琦和女友去年就拿了结婚证,但是因为还没有买到合适的房子,所以还没有举行婚礼。父母催促他们今年尽快将这两件“大事”给办了,而两个年轻人刚参加工作没多久,手中并无太多的积蓄,依靠父母的“ 赞助”也难以承受市中心高昂的房价。而两人都在市区工作,住远了不仅各方面都不方便,生活成本也会有所增加。看来看去,他们将目标锁定为二手房。实际上,目前已经有很多情侣像张琦一样,在中心城区高企的房价压力下,将目光转向了二手房。记者采访多家二手房中介门市店后获悉,目前在二手房的购房大军中,婚房需求占据了相当大的比例,且二手房婚房需求呈现不断增加的趋势。“越来越多的年轻人选择在二手房市场购买婚房,大约能占到70% 的比例。”22世纪不动产咨询顾问张斌告诉记者,一般来说,年轻人都比较倾向房龄在 2000年以后的二手房,如果价格合适,这种房源很容易卖掉。

据了解,对于年轻人来说,“60-100平方米、总价在五十万左右、房龄较新的中小户型最为畅销,但是从目前市场上看,这类房子比较少。”张斌告诉记者。“目前,市场上新房单价太高,而小户型的设计又很少,即使有,要么也都是高层建筑,不仅公摊面积大,而且采光和通风性能都比较差。”某品牌中介公司负责人告诉记者。目前跨入婚龄的年轻人的经济实力普遍不强,即使得到父母的资助,购房能力也有限。而中小户型由于面积紧凑、使用率高、总房款少、还贷压力较小等优势,受到越来越多年轻人的青睐。

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