坚持楼市调控从严 推进经济结构调整


 发布时间:2021-04-18 19:47:48

无论是购房者、二手房业主、房地产开发商还是作为监管者的地方政府,大都陷入观望、僵持的状态之中,楼市未来的走向也令越来越多人“猜不透”。14日,北京土地市场在断供两个月之后,迎来下半年的“第一拍”。与昔日动辄十几家房企披挂上阵、疯狂竞价的火爆场景不同,此次竞拍无论是吸引房企的数量、竞拍次数,还是溢价率均跌至较低水平。当日出让的两个地块只有三四家房企参与竞价,且价格均未达到此前预设的“合理土地上限价格”。这与去年北京市单价“地王”农展馆地块的出让场景大相径庭。彼时,8家知名房企针对农展馆地块进行了高达69轮的激烈竞价。开拍不到10分钟,该地块就已经触及“合理价格上限”,转而进入配建医院的竞拍。不过,值得注意的是,与场内寥寥的三四个竞价者不同,这次的土拍场外依然热闹非凡,许多房企“组团观战”。有业内人士分析称,这一方面说明在市场持续降温之下,许多开发商拿地态度渐趋谨慎;而另一方面,如此之多的观战者也说明观望后市的情绪逐渐影响到更多的开发商。比开发商还早一步进入观望状态的是买房人。

在“买涨不买跌”的心理之下,房价触底一直是许多人等待入市的窗口期。在中国西北一个省会城西安生活的李文辉就是众多观望大军中的一员。在接受中新社记者采访时,李文辉表示,自己本来已经打算年初买房结婚,但眼看着房价一步步跌下来,就观望至今。“5月份的时候中海城还要每平方米8000多元(人民币,下同),7月份就只要7000多了。”李文辉说,“就怕刚买房就降价”。“周围亲戚朋友都在等着呢,就看今年房价能下去多少。”他告诉记者,据自己预计房价跌势可能到今年九、十月份会出现变动,一旦反弹回升就是自己等待的入手机会。与开发商和购房者一样,地方政府也在观望等待。对于一些严重依赖土地财政的地方政府而言,当地楼市冷热关乎卖地收入和地方财政,因此,各地松绑楼市政策的冲动从未停止。从此前珠海、佛山、沈阳等出现的放开限购“一日游”到铜陵、南宁等地的微调松绑,再到呼和浩特市明文取消楼市限购,各地观望、试探的动作频频而且逐渐升级。分析人士指出,一方面许多地方在观望等待中央政府对于取消限购地区的态度,测试中央政府的底线;另一方面,许多等待中的地区也在观望政策放开对于市场的实质性影响。

多重观望交织之下,楼市成交低迷,房企的土地购置也出现下滑。中原地产监测数据显示,7月以来,各地住宅成交进一步下滑,前13天,40个重点监测城市新建住宅成交面积日均值较6月下降9%,新房库存明显攀升。在预期不明朗,观望情绪浓郁的状况下,楼市或难以在短时间内走出低谷。(完)。

■ 一家之言 力求地方债券发得出去,发出去以后地方有财力进行偿还的话,势必要求对调控政策进行适当调整。不可否认的是,长期以来,宏观调控政策的主要着力领域是房地产市场,那么宏观调控政策调整的也主要是这一领域。21日财政部印发2014年地方政府债券自发自还试点办法,经批准,2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛试点地方政府债券自发自还。发行地方债券,现时是具备一定合理性的。过去有财政部代为发行的地方政府债券,还有地方政府借助一些地方融资平台发行的城投债等等,这些债券,实际上不少也是用于地方的市政建设,但是却没有市政建设的名义。这次批准10省市发行地方政府债券,实际上就是西方经济体的那种市政债券,用于市政建设,终于名实相符。另外,过去地方债务规模庞大,而且成本很高,而其中仍然隐含了地方政府的担保。

现在发行自发自还的地方政府债券,地方政府担保显性化了,或利于降低发债成本,与过去的政府债务相比,风险反而下降了。同时,过去地方债券,短期的比较多,但是往往用于长期的市政建设,这次公开发行地方政府债券,期限都比较长,资金期限匹配的程度比过去要好,风险自然低一些。另外,最近全社会资金利率在下行,此时发债,比较适宜。但是,考虑到自发自还的压力,要力求地方债券发得出去,发出去以后地方有财力进行偿还的话,势必要求对调控政策进行适当调整。不可否认的是,长期以来,宏观调控政策的主要着力领域是房地产市场,那么宏观调控政策调整的也主要是这一领域。对于当前的调控政策进行调整,还在于市政债券主要投放的领域也与房地产领域有极大关系,如地铁等市政建设等等。房地产领域得益,那么也应当用这一领域的钱来还。

另外一个不可否认的事实就是,目前来自于房地产领域的收入,是地方政府的主要收入之一。所以,如果地方政府没有前景和环境来偿还这笔债券,发不出去是小事,发出去以后未来没有有保障的财力来还,将给投资人带来很大的风险。未来这些市政债的主要购买对象可能是银行,但是也可能有许多个人和机构投资者,如果地方政府债券无力偿还,这些投资者都可能被套。观察这次批准发行地方政府债券的10地区名单,有北京、上海、深圳,还含青岛在内等四个主要一线城市,有沿海发达省市,还有江西、宁夏等内陆地区。这些地方在目前的市政建设等领域的情况差别非常之大。因此,在调整宏观调控政策上,不能一刀切,需要因地制宜。作为上海、北京等一线城市而言,虽然是中国房地产价格最高的地方,但是产业最有竞争力的地区,因此在中国的房地产领域,或是泡沫相对最小的地区。

鉴于“双限”的行政性政策毕竟是与市场本身不契合的东西,因此可在发行地方政府债券的时机进行调整,对于实际拥有三套以上的有炒房迹象的,仍然给予限制,但是对于购买首套房和改善性住房的,应当给予政策和经济优惠,限制解除,如贷款放开、利率优惠等等。而二线城市,多数位于上述的沿海省份,泡沫要比一线城市大一些,调整松动的力度要小一些,要防止这些地方搞土地出让金的大跃进。而对于内陆和沿海的三、四线地区,由于产业和人口不具备吸引力,因此是目前中国房地产泡沫最大的地区,虽然这些地区可能没有“双限”的政策,但是在发行地方政府债券时,恰恰需要进行更严格限制,防止其利用发债搞房地产大跃进。□陈东海(上海 学者)。

地方 经济 市场

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