海南楼市:美梦难靠故事圆


 发布时间:2021-05-06 18:49:37

房价骤升的海南岛,现在显露出投资商开始撤退的势头。不过呢,从前一段《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台后到现在,也已是两个月了,以海南的三亚为例,海南房价如同安了“弹簧腿”疯狂弹升,上演了让人为之瞠目的疯狂。疯狂了两个多月,难道真的冷静下来了不成? 但不管怎么样,如今的国际旅游岛注定和房地产成为了密不可分的兄弟,可以称得上是有福同享,有难同当。这两个月房价的飙升,让投资客和开发商赚的盆满钵满,自然是离不开这个国际旅游岛的大力提携。最便宜的房子每平米也要高达一万多元,这已经不是天价,而是神话。神话虽然与我们普通的公众毫不相干,不过依然吸引着大批有钱阶级前往,既然国际旅游岛的概念大张旗鼓地出现,人们自然是要抱着好奇的心理去看看这个包袱里到底有什么好东西。

东西很是单一,除了房子还是房子,旅游,不过是在房子带动下衍生出来的产物。这样的话就很让我们怀疑啊,这么单一的模式,飙升的房价拿什么来做坚实的基础呢?不过有专家信誓旦旦地表示,不会出现泡沫的情况,也不会因为单一对海南未来的发展造成束缚。公众可能觉得专家是在信口雌黄,不过我倒是觉得专家的说法未尝不正确,因为专家看问题的角度和我们不一样。透过专家说的,我们可以看出来,不管是房价还是因房价而带动出来的旅游业,其全部的基础来自于有钱阶级。换句话说,海南要想按照目前的发展模式快速前进,能够给他造血的,只有富人了,只有富人来此高消费,才会带动海南目前这一系列产业前进和发展。如此看来,我们怎么能说专家的说法是错误的呢?不过专家的说法虽然不错误,但在我们公众看来,海南不管怎样发展,已经是和公众毫不相干了,换句话说,海南的发展模式和其它地方的发展模式是两条相向而行的平行线,是不会相交的。

也正因为如此,不管是专家还是有钱的阶级,自然的都是信心满满。不过对投资客和开发商而言,长远规划对他们没有任何的价值,他们只管盖房炒房和卖房,至于以后会是什么样,他们懒得去想。所以借助于国际旅游岛的概念,只要让房价飙升,他们就感到皆大欢喜了。等到这个概念没有了什么太大的炒作价值,他们自然就要见好就收,所以也就出现了现在房价开始下降的趋势。毕竟,开发商和投资客是打一枪换一个地方。开发商和投资客赚了大把的票子走了,海南就如同一个被抖光了的包袱,对他们而言,这个包袱皮已经没了价值自然要扔掉了。不过一切回复到理性之后,这个抖光了包袱的海南真不知道还剩下什么了? 毕竟,房地产业里的泡沫会产生多米诺骨牌的效应,利益不会被分享,但是坏处却会传染。

作者: 艮砦 本文仅代表作者个人观点。

房地产调控要考虑市场有限理性 陈涛 2017年诺贝尔经济学奖授予了理查德·塞勒,以表彰其在行为经济学研究上的贡献。行为经济学是将行为分析理论与经济运行规律、心理学进行有机结合的产物,旨在发现现今经济学模型中的错误或遗漏,进而修正主流经济学关于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假设的不足。近年来我国房地产市场屡屡出现的“首付贷”、“过桥贷”、“消费贷异常增长”、“假离婚”、“深夜排队”等各种投机炒作现象,深刻反映出市场的有限理性,有必要纳入房地产调控框架之内予以统筹考虑,以提高政策调节的实际效果。行为经济学研究成果已经充分表明,完全理性的经济人不可能存在,人们在现实生活中的各种经济行为必然会受到各种“非理性”的影响。

很多从传统经济学角度看来是“错误”的行为,经常被忽视,但往往正是这些行为导致了政策没有最大程度实现预期效果。房地产市场是一个典型的有限理性市场,个体购买或出售住宅的决策,并非基于完全理性的思考,更多在顺应“从众心理”。2016年以来我国热点城市房价的爆发式增长,已经脱离了基本面的支撑,但市场热情从个别、局部到全面点燃,属于典型的 “羊群效应”。而房价上涨预期尤其顽固,正如塞勒于1980年提出的原赋效应,即个体在拥有房产后对该房产价值评价要比购买前大大增加,导致市场房价上涨动力充足;同时个体在决策过程中对“利害”的权衡并不均衡,“避害”考虑远大于“趋利”考虑,由此在出售住宅时往往会索要过高价格。受有限理性驱动,个体在房地产市场升温过程中的心理账户仅考虑了短期因素,因而各种“首付贷”、“过桥贷”等不顾实际加杠杆现象就不难理解,也令“假离婚”等现象层出不穷。

正因为房地产市场有限理性的存在和驱动,导致房价易涨难跌,很容易形成价格泡沫以至不能持续,成为悬在经济稳定运行头上的“达摩克利斯之剑”。无论是美国的次贷危机,还是日本“失去的十年”,房地产市场的有限理性无疑是幕后的重要推手。同样,近年来我国历次房价过快上涨,各种投机炒作屡抑而不绝,在有限理性支配下的房地产市场参与者所展示的“众生相”,也恰恰证明了房地产市场调控的必要性。应该看到,政府对房地产市场运行的干预,是为了纠偏市场运行的轨迹。但在调控过程中,也不能否认市场有限理性与政策调控之间的博弈,而恰恰是这些有限理性的个体组合,在相对静态政策与动态市场变化之间的博弈,往往会导致政策调控效果不及预期。由此可见,市场有限理性很有必要纳入房地产调控的政策框架之内,既要考虑政策措施出台对房地产市场供求双方的影响,也要对相关参与方为躲避调控可能采取的措施进行预判;既要保持政策调控的刚性和力度,又要有适当弹性,及时对市场背离政策的变化做出反应,最大程度提高政策执行效果。

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