记者观察:楼市需要常态化调控机制


 发布时间:2021-05-17 13:52:14

世邦魏理仕日前在杭州发布报告称,随着楼市成交复苏和资金面的放松,开发商有更强意愿和能力进行土地储备,预计2015年土地市场活跃度将得到提升,但开发商对土地溢价水平仍将持相对理性态度。过去一年,尽管一线城市土地市场在年末迎来“翘尾行情”,但全国土地市场总体走弱,成交量溢价率双双低迷。以杭州为例,2014年杭州共成功出让145宗地块(不包含工业用地),为近6年最低;出让总金额约为822亿元,较2013年下降38%;平均溢价率仅为2.9%,溢价率在5%以下的地块占比高达87.5%。而杭州2013年土地成交平均溢价率为16.7%,最高溢价率达238.3%。

世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示,随着房价理性回归,开发商对未来房价增长预期有了更合理的判断,所以竞拍土地时出价谨慎。马英枢认为,随着宽松政策继续以及降息预期强化,楼市政策、资金面整体情况预期好于2014年,一些高周转房企也将进入拿地补仓阶段,土地市场成交量将逐步回升,但随着房企利润率回归,土地价格预期将更加理性。

房地产调控要考虑市场有限理性 陈涛 2017年诺贝尔经济学奖授予了理查德·塞勒,以表彰其在行为经济学研究上的贡献。行为经济学是将行为分析理论与经济运行规律、心理学进行有机结合的产物,旨在发现现今经济学模型中的错误或遗漏,进而修正主流经济学关于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假设的不足。近年来我国房地产市场屡屡出现的“首付贷”、“过桥贷”、“消费贷异常增长”、“假离婚”、“深夜排队”等各种投机炒作现象,深刻反映出市场的有限理性,有必要纳入房地产调控框架之内予以统筹考虑,以提高政策调节的实际效果。行为经济学研究成果已经充分表明,完全理性的经济人不可能存在,人们在现实生活中的各种经济行为必然会受到各种“非理性”的影响。很多从传统经济学角度看来是“错误”的行为,经常被忽视,但往往正是这些行为导致了政策没有最大程度实现预期效果。

房地产市场是一个典型的有限理性市场,个体购买或出售住宅的决策,并非基于完全理性的思考,更多在顺应“从众心理”。2016年以来我国热点城市房价的爆发式增长,已经脱离了基本面的支撑,但市场热情从个别、局部到全面点燃,属于典型的 “羊群效应”。而房价上涨预期尤其顽固,正如塞勒于1980年提出的原赋效应,即个体在拥有房产后对该房产价值评价要比购买前大大增加,导致市场房价上涨动力充足;同时个体在决策过程中对“利害”的权衡并不均衡,“避害”考虑远大于“趋利”考虑,由此在出售住宅时往往会索要过高价格。受有限理性驱动,个体在房地产市场升温过程中的心理账户仅考虑了短期因素,因而各种“首付贷”、“过桥贷”等不顾实际加杠杆现象就不难理解,也令“假离婚”等现象层出不穷。正因为房地产市场有限理性的存在和驱动,导致房价易涨难跌,很容易形成价格泡沫以至不能持续,成为悬在经济稳定运行头上的“达摩克利斯之剑”。

无论是美国的次贷危机,还是日本“失去的十年”,房地产市场的有限理性无疑是幕后的重要推手。同样,近年来我国历次房价过快上涨,各种投机炒作屡抑而不绝,在有限理性支配下的房地产市场参与者所展示的“众生相”,也恰恰证明了房地产市场调控的必要性。应该看到,政府对房地产市场运行的干预,是为了纠偏市场运行的轨迹。但在调控过程中,也不能否认市场有限理性与政策调控之间的博弈,而恰恰是这些有限理性的个体组合,在相对静态政策与动态市场变化之间的博弈,往往会导致政策调控效果不及预期。由此可见,市场有限理性很有必要纳入房地产调控的政策框架之内,既要考虑政策措施出台对房地产市场供求双方的影响,也要对相关参与方为躲避调控可能采取的措施进行预判;既要保持政策调控的刚性和力度,又要有适当弹性,及时对市场背离政策的变化做出反应,最大程度提高政策执行效果。

眼瞅着房产限购政策取消或者变相取消的城市名单不断拉长,实施3年多的郑州楼市限购政策是否也应取消,开发商对当前楼市最头疼的事情是什么? 河南省房地产业商会主办的2014全省上半年房地产市场形势分析会上,专家、学者和国内、省内的知名开发商共同对市场形势进行分析。省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京表示,大家一致认为,当前河南房地产市场整体稳定健康,金融政策是制约市场发展的关键因素。限购政策取消成蔓延之势 随着近期济南、苏州、海口等城市陆续取消房地产市场限购政策,当初实施限购政策的47个城市,取消限购的城市已近30个,没有取消的城市,很多也都在变相取消或者没有严格执行。据上海房地产研究院发布的不完全统计数据,到今年6月底,已有多个城市的住宅库存量大幅增加,如温州市库存量达到45个月,意味着如果不增加新房源、仅现有的住宅按照当前的销售进度就得再卖近4年才能消化完。

再有如西安、烟台、宁波等城市的商住房库存量都在30个月以上,已经陷入市场调整、限购政策传出松绑的城市如杭州、沈阳、天津等,库存量均在24个以上。北上广深的商住房库存量也都在13个月到17个月之间。郑州房地产市场很健康 河南常绿集团董事长刘涛认为,现在经济发展比较好的城市、人口比较多的城市,房地产的需求量都还不错,认为房地产市场整体不好属于唱衰市场的行为,像一些三四线城市需求量仍然很旺盛。郑州雅居乐房地产公司总经理张春山认为当前市场出现的成交量萎缩主要受部分城市成交量下滑的大环境影响,以及舆论唱衰市场的影响,很多人不是对房子不需要,主要还是在当前的市场情况下陷入了观望状态,主要是信心问题。郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人接受记者采访时也表示,与国内其他城市相比,虽然出现了成交量下滑现象,但当前郑州房地产市场总体还比较健康,这种情况下取消限购反而会给人造成市场形势不好了、政府要救市了的印象,对市场反而会起反作用。

如何看待当前郑州乃至河南的房地产市场,与会专家和企业均一致看好。孙中占就认为,下半年郑州市场价格会相对平稳,企业要根据实际情况做差异化产品,提高产品的附加值。郑州农工商华臻置业公司总经理姚余海认为,当前河南的房地产市场形势还很好,比国内其他很多地方要好得多。豫发置业有限公司董事长王建树认为,短期市场有忧虑,长远发展仍有期待,当前河南的城镇化刚刚起来,这几年郑州城市环境在加快改善,南水北调通水,郑州提出的产城融合、以制造业带动服务业的思路也很好,这些对房地产市场发展都是利好。建业集团副总裁陈剑认为,限购限贷政策影响不大,主要还是看企业自身的融资能力、在银行的信誉度,郑州市场仍然不错。省政府发展研究中心主任王永苏认为,下半年房地产市场下行压力大,但是房价下降不多,中国的市场需求大,城镇化的发展潜力巨大,房地产行业未来仍是支柱性产业。

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